房地产市场总结暨展望
“正玉”通过精心收集，向本站投稿了19篇房地产市场总结暨展望，以下是小编为大家整理后的房地产市场总结暨展望，希望能够帮助到大家。
篇1：房地产市场总结暨展望
。这一年，中国的房地产市场出现了两个拐点：第一个拐点是市场的拐点，之前一直被过热所困扰中国的房地产市场终于降温，而且幅度之大超出很多人的预计，成交大幅减少，楼价普遍下跌；第二个拐点是政策的拐点，在连续几年的“防止楼市过热，抑制楼价过快上涨”之后，从下半年开始政府根据经济全局的需要开始转变思路出台系列“鼓励合理住房消费”的 政策，“维护楼市稳定，防止楼价过度下跌”的提法开始出现，并且渐渐成为各个地方政府新的工作指导方针。
在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌，等等。
一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。
20是名副其实的“政策年”。上半年，在“稳健的财政政策和从紧的货币政策”的指导方针下，为了防止经济过热以及通货膨胀，央行5次提高存款金率，至17.5%的历史新高。下半年，为了应对由美国次贷危机引发的世界性金融危机的新形势，中国转为实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，多次降低存款准备金率，并从9月中旬开始百日之内连续5次降息，累计降息216个基点，同时出台了多个鼓励合理住房消费的楼市利好新政，包括首次购买普通住宅契税降至1%、首付降至二成、享受最低7折的利率优惠；给予改善型置业人群房贷优惠；二手房营业税征收年限从5年降至2年、征税方式由全额征收改为差额征收等，密集的政策对防止楼市“大落”起到了积极的作用。
不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。
与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场也不得不收缩阵线、开源节流。为了应对市场变化，一些品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理合作，力争多渠道度过经营难关。
二、土地出让市场低迷，年度土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。“地王”表情尴尬，纷纷难产。
年12月16日，广州年内最后一宗住宅地块仅用了5分钟不到的时间就以底价成交，为全年的土地供应划上了句号。至此，2010年广州十区共出让住宅用地19宗，用地总面积1.32平方公里，超过年度计划1.8平方公里的7成。在此之前，广州市曾两度调整住宅用地供应计划，在9月份将最初的4.9平方米公里调整为2.5平方米公里，又在11月份修正为1.8平方公里，但是由于频繁出现“流拍”，最终还是未能完成年度土地供应计划。
综观2010年的广州住宅土地出让市场，年初员村绢麻厂地块经过两百多轮竞投，创下了13053元/平方米的楼面地价，刷新了天河区住宅历史最高地价成为“地王”，但是只是昙花一现。此后，受商业银行惜贷、ipo受阻、销售业绩大幅滑坡等多个因素的影响，房地产行业的资金链危机凸显，过去两年疯狂拿地的广州大型房企无力再续，令土地出让市场一蹶不振，频频出现“流拍”、“底价出让”的状况。大开发商的退出给了中小开发商“抄底”的机会。据统计，全年共有10宗地块以底价成交，有8宗地块的楼面地价在1000元/平方米左右，其中绝大部分为不知名的中小开发商拍得。统计数据显示，2010年广州的平均楼面地价仅为3000元/平方米出头，与XX年年相比下跌了30%左右。例如，年末最后一块地花都新华宝田猪场地块楼面地价仅1040元/平方米，与去年卖出的同区域的地王相比降幅高达约80%。
在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的“地王”表情尴尬。以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出让金的大限早已在7月份过期，由于开发商没有履行合约，按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部门还是地产商都三缄其口，不得而知。在XX年年产生的多个“地王”中，尽管对外宣称的理由各不一样，但是基本上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。开发商们对“地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因，而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现实。
不过尽管如此，广州在10年出让的地块加上之前两年开发商拿下的地块，仍然足以满足未来两三年的市场供应需求，郊区地块的大量出让还有可能在局部市场形成比较突出的供大于求，
总结
高价地与低价地同台共舞将大大考验房地产企业的开发智慧。
三、新建商品住宅交易登记面积大幅减少33.5%，成交均价从XX年第四季度的万元高位回落至9000多元/平方米；市场供求格局转变，明显供大于求，消化率仅为68.1%。根据广州市国土房管局的数据，1-11月，全市新建商品住宅共成交504.46万平方米，同比大幅减少33.5%；与此同时，由于房地产开发节奏的延续，全市的新建商品住宅供应并没有因为市场拐点的出现而减少，1-11月批准预售量达到了740.45万平方米，同比大增23.2%。统计数据显示，1-11月份，仅有6月份的成交量大于批准预售量，市场供销比从去年的1比1.21逆转为1.47比1，消化率只有68.1%，处于明显供大于求的格局。
(1) (2)
具体到各个月份来看，前5个月市场受宏观调控的影响成交持续低迷，一直徘徊在二、三十万平方米左右，直到6月份才首次冲破60万平方米。下半年，随着政府一系列 政策的出台，市场成交情况有所好转，但是由于政策变化频繁市场表现颇为反复，其中10月份一度降至35.83万平方米，但是11月份又很快回到50万平方米以上。以产品来看，全年销售出色的是90/70产品，限价房以及以低价策略出击的郊区楼盘长期盘踞阳光家缘成交榜的前列。此外，一些抢在市场前头果断降价的市区楼盘销售情况也较乐观。
价格方面，1-11月全市一手住宅成交均价为9466元/平方米，同比上涨11.5%。尽管楼价水平仍然高于XX年年，但是与XX年年第四季度的平均过万元的均价水平相比已经下了一个台阶。其中，9月份由于限价房以及远郊商品房的大量成交均价一度下降至8244元/平方米，回到XX年年7月份左右的水平。需要指出的是，全市90平方米以下普通住宅的成交均价走势呈上升趋势，这与楼市供应结构的变化有关。年初“90/70”产品尚未大量出现，主要以限价房和郊区商品房为主，因此成交均价相对较低。从下半年开始，楼市包括市区在内的“90/70”商品房的大量供应，拉高了成交均价。
总体来看，2010年广州市区的一手楼价依然比较坚挺，老城区、珠江新城等繁华区域的商品楼盘成交均价普遍保持在万元以上，但是花都区等远郊地区的楼盘价格回调比较明显，从去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，与XX年、XX年的水平相当。
四、存量住宅交易登记面积同比大幅减少28.5%，回到XX年之前的水平；二手楼价从高位振荡下跌，但是整体水平仍然高于XX年年；自住刚性需求成为楼市的主导力量。
受XX年年第四季度实施的房贷新政引爆的宏观调控累积效应影响，广州二手楼市在XX年年第四季度进入“拐点”，出现成交量减少、价格下跌的趋势，并且这种影响随着经济形势的变化在2010年被持续放大、加深，尽管从下半年开始中央频频出台 政策，但是楼市调整的大趋势已经形成，成交低迷的'情况并没有得到根本改观。根据广州市国土房管局的数据，1-11月，全市二手住宅成交面积为413.03万平方米，同比大幅减少28.5%；月均成交面积仅为约37.5万平方米，大大低于XX年年月均62.3万平方米的成交水平，与XX年之前的成交水平基本相当。
在成交低迷的同时，广州二手楼价也呈振荡下跌的态势。11月份，二手住宅成交均价年内首次跌破6900元/平方米的支撑线，与XX年年8月份的水平相当。不过，从总体而言，2010年广州二手楼价的平均水平仍然高于XX年年。满堂红地产的成交数据显示，1-11月的成交均价为7058元/平方米，同比上涨10.8%，但涨幅明显低于之前三年（XX年至XX年年的涨幅分别为15.9%、19.5%和32.1%）。二手楼价没有因为成交量的大幅萎缩大跌，表明尽管广州楼市的投资性需求已经离场，但是以首次置业和改善需求为主的自住刚性需求在楼市形成了有效的支撑力，所以只要楼价回到合理水平就会形成交易。满堂红地产研究部在2010年12月份针对二手楼市成交买家的电话访问调查显示，有70.8%的买家购房目的是自住；其次是换房的买家，比例为19.0%。此外，投资型买家的比例合计只有5%，楼市的投资气氛明显消退。
五、展望2010年，在复杂的宏观经济大环境以及供大于求的行业环境下，广州楼价仍有小幅下调空间，“紧贴经济脉搏，低位盘整等待回暖时机”将会是09楼市的典型概括。
在度过了最为困难的2010年后，2010年的中国经济依然面临着巨大的挑战，由美国次贷危机引发的世界性金融危机对中国实体经济的影响有多广、有多深都会在这一年显现出来，并且成为包括房地产在内的各行各业的发展风向标。
满堂红地产研究部认为，在实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”之后， 连续重拳出击的 政策为保持中国经济的稳定增长提供了积极的动力，但是国内外的经济形势依然错综复杂，经济发展面临很大的压力。同样的，虽然2010年下半年密集出台的惠及和针对楼市的利好政策对防止房地产市场“大落”有正面的作用，但是由于供大于求的市场格局的形成以及置业者信心的欠缺，2010年的广州楼市也难言快速走出低谷，“紧贴经济脉搏，低
篇2：房地产市场展望
房地产市场展望
一、看好，企盼中国房地产市场的第五个黄金年是“入世年”，20是政府“换届年”。中央经济工作会议已经明确2003年的两项任务，第一是继续保持快速发展的经济，第二是要不断完善市场经济体制。新一届政府必将认真贯彻、落实。十六大提出全面建设小康社会，到全面达到小康，首先要求GDP要翻两番，要求年均GDP增长7.18%。中国经济要继续快速增长，房地产市场肯定要继续兴旺，“一匹马”的作用肯定还要继续发挥。
从经济发展势头看，经济开局比较好，但呈下滑势头，最后GDP增长7.3%，而20反过来，一个季度比一个季度好，处在上升的势头。所以从经济发展势头来看，各方面预测2003年继续保持8%的增长是很有把握的。尤其是中国的入世，改革开放的加快，经济结构性的调整，都有利于促进经济的发展。经济发展又直接有利于居民收入的提高（年人均收入比上年增加10%以上），从而利于提高居民购房能力。
房改的进一步深化，必将不断激发有效需求。今天房地产市场之所以发展这么好，主要是深化房改激发的居民住房的有效需求拉动的。新的一年建设部提出要加快住房分配货币化、发展经济适用房、开拓二手房市场等举措，也必将提高更多居民的买房积极性，就会不断地扩大房地产市场容量，从而拉动投资规模。这是从深化房改进一步激发居民住房的有效需求角度看的。
另从城市建设角度看，我们城市正经历一个“建筑年代”，各地还在加紧旧城改造，拆旧建新，实施货币化拆迁政策，也将对房地产市场产生“刚性”的投资和消费拉动效应。因此完全有望2003年的房地产市场仍然保持快速发展和供求两旺。
现在业界好多人讨论房地产周期问题，有人得出的结论是房地产周期是7年左右，5年上升，2年衰退。我想即使按照这个判断，我们现在还有第5年。况且中国现在的转轨经济与过去的'计划经济不同，和发达国家完全的市场经济也不同。我们处在转轨经济中的房地产市场，这一轮的房地产热完全是由房改激发出来的，加上老百姓的需求总量远远没有得到满足，所以我们不能简单用过去的和西方国家的周期理论来套。
二、也看好长远：中国房地产市场可以兴旺
我认为中国房地产业将兴旺20年，也就是我们从现在初步实现小康到全面实现小康的20年。
1.重要战略机遇期
中共十六大提出，从现在到以后20年，我们进入大有作为的重要战略机遇期。当今世界，和平与发展是主题，给我们发展经济创造了有利环境；全球经济一体化，倡导各国共赢，有利于我们缩短跟发达国家的差距，这些都给我国经济和房地产业发展奠定了很好的基础。因为经济增长意味着中国老百姓的收入不断提高，必然有不断增长的居住需求。有人说人均GDP在七八千美元之前房地产始终会保持旺盛势头，现在中国百姓人均收入才1000美元，所以全国房地产发展总量还会不断增加，发展空间很大。
2.城市（镇）化加速
城镇化就是城镇人口占总人口达一定比例，世界平均50%，发达国家75%，我国38%，就是中国只有38%的人住在城市里，发达国家的这一指标是我们的两倍。今后，中国的城镇化进程加速，意味着城市人口大量增加。如果今后每年有1%的人进入城市，全国就有1300万人进入城市，这些人给房地产带来的需求，超过城镇居民住房面积提升的需求，将对房地产发展起到非常大的推动作用。有专家说，改革开放前中国经济发的主要任务是建立工业化体系，拉动经济增长；改革开放以后20年，主要靠市场化来推动工业化，促进经济发展；今后20年，我们将要依靠城镇化来扩大市场化、推动工业化、加快现代化建设。
3.从“居者有其屋”到“居者优其屋”
中国城镇百姓已经进入“居者优其屋”的阶段，在未来20年，要使大多数人实现“居者优其屋”是小康目标之一。“优其屋”的目标是什么？一是面积扩大。现在平均每户60多平方米，争取年达到100～120平方米；人均建筑面积现在是22平方米，到2020年达到人均30～35平方米，有的地方可以达到40平方米。二是住宅环境、住宅本身的
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篇3：上半年房地产市场总结及下半年展望
谈论这个话题，首先应该把楼市的走势放在我们国家的宏观经济发展和全球经济发展大环境下来看。国内方面，从XX年国家开始实行紧缩的货币政策以来，目前国家仍在不断上调存款准备金率，从金融方面来对房地产市场进行调控，xx年雪灾、地震、股市的持续走低和连续的通货膨胀以及企业盈利水平降低对楼市也产生了一系列负面影响。雪灾、地震属于不可抗拒的自然界突发因素，对市场的影响是有限的，真正对楼市和股市产生巨大影响的是国家的宏观调控政策，尤其是货币政策。。今年以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在一定程度的不明确；此外，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。经过这一轮的市场波动，目前房地产市场出现浓厚的观望气氛。
按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，20xx年1月、2月、3月、4月、5月同比涨幅为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，环比分别下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。价格环比数据说明全国楼市正处于一个缓慢下降通道。
上半年深圳房地产市场观望气氛同样十分浓厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态，并呈现以下特点：
一、深圳新建商品房销售规模继续下降，市场交易持续低迷。深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《20xx年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》显示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投资142．84亿元，比去年同期增加4．34％；商品住宅竣工面积为1950．89万平方米，同比增加5．15％；商品住宅新开工面积303．89万平方米，同比减少7．76％；商品住宅空置面积65．37万平方米，同比增加84．5％；商品住宅销售面积为154．25万平方米，同比减少54．02％。商品住宅销售面积大幅下降而竣工面积却仍在增加，下半年市场供给压力仍然很大。
二、新建商品住宅价格持续回落。深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年最高点下降36%。
三、二手住房交易持续冷淡。今年上半年，二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。
全市深圳的房价与成交量可以说是领跌全国，这与去年深圳房价领涨全国前呼后应。这样的大起大落，说明深圳的房地产市场仍然是不成熟的，虽然它相对国内其他城市更有经验。经过这次洗礼，深圳的房地产市场将会变得更加理性和健康，所以这次调整对于深圳乃至全国来说应该是件好事。
房地产经纪公司的情况是，在去年和前年市场快速上涨时期，大家都在不遗余地的扩张规模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整个行业都非常浮躁，大家忽视了公司自身建设这个问题。但是现在开始市场回归了，中介公司也开始扎扎实实做事了，正好趁市场调整之机会加强公司自身建设，包括管理水平、人才培养与储备、服务创新等。中介公司只有加强公司自身建设整个行业才能健康稳定持续发展，才能把握好市场复苏后的下一波行情。对于整体市场来说，健康发展大家都是想看到的.，对谁都有好处，所以说这次调整在某种程度上尽管时间长了一些，有些企业受到了一些伤害，但是我想从长远来说也未必是坏事。
20xx年下半年应该继续持续上半年的调整趋势，它不会有特别令人满意的事件出来，但是对整个行业一定是有好处的，通过整个20xx年的归位、调整、振荡，应该在20xx年或者不久的将来会有更好的前景。综合目前国际国内宏观经济因素和市场因素，我觉得近期房价下降的可能性比较大。XX年年房地产的价格和实际的产品的价值我觉得是有一定程度背离的，包括个别的楼盘在一两个月之内大幅涨价，这是不合市场规律的，也是非理性的，完全超出市场的承受力——真正的自主需求完全被边缘化了，市场上充斥着投资（用投机可能跟贴切）狂热，一些房子被炒得远远高于它自身的价值，这就是投资学中典型的“博傻理论”，它揭示的就是投机行为背后的动机，投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后来还会有一个更大的笨蛋以更高的价格接手，那么自己就一定是赢家，只是应多赢少的问题。今年可能这些楼盘要回调回来，很多楼盘最新推出的楼盘预期应该是回到去年的这个时候，回到一年前的时候，市场的价格已经在回落了，但是价格的回落并不能说明市场就要到下去了，价格围绕整个价值在波动，这也是正常的市场规律。
对于中介公司来说，成交量才是最重要的，因为我们是靠佣金活命，只有足够的成交量才能支撑整个中介行业。目前深圳二手楼交易持续冷淡，恢复市场的关键是恢复消费者信心。消费者信心低迷，是深圳楼市面临的最大问题。一方面，在全球石油价格、粮食价格持续上涨，美国次贷，通货膨胀等压力下，消费者推迟了购房决策；另一方面，如今的深圳楼市呈现出和股市类似的下跌局面：每当大家以为底部终于到来时，市场又开始新一轮下跌。下跌的市场和上涨的市场一样，消费者或者投资者的行为都是非理性的，现在每个人对市场都有一种继续下跌的心理预期，这种预期就会强化他们持币观望的行为，而这种集体的观望行为则会导致市场下跌，而下跌的市场又反过来强化了他们的心理预期。如此循环往复，结果越来越多的购房者开始持币观望，即使到了心理价位也不敢入市，这恰好验证了“羊群效应”理论和斯金纳的“强化理论”。在此种情况下，恢复购房者信心恐怕是当务之急。
篇4：度总结暨新年展望
总结暨新年展望
在一片平静的气氛中过去了，过去的一年发生了很多很多变化，工作上生活上都有了不少的改变，回想给自己定下的目标，有些完成了，有些还在路上，有些却还没排上日程，2012，给自己定下了更大的目标，今年对我来说会是个很重要的一年，必须努力奋斗的一年！新年新气象，该下定决心的时候就不要犹豫，人生无take 2 ，不求功成名就，只求问心无愧！！！工作上：到目前为止，我还是有工作的，虽然这份工作早已经没什么值得我留恋，但我还是会把本分工作做好的，这是个人责任心的问题。工资水平嘛，没涨，工资还没到2500，跟我4年前刚进这家公司的时候一样，远远赶不上GDP和CPI 的增长速度，在这里要表达一下我的歉意，我没用，拖了GDP和CPI的后腿，也很久很久没缴过个人所得税了，真的很希望我能有一天可以试试尽尽中国公民的.义务，缴纳点个人所得税，为国家做点贡献，只可惜这一天一直都没有到来，我等啊等啊，都快等成文物了，只可惜这个用时间换来的文物一文不值！！！！2012工作上会有变化，至于变化是什么，我也还没能确定，只希望我的决定没错就好了！
学习上：原来我大学毕业已经有5年多了，我对深造一点都不感兴趣，甚至连我当初最擅长的英语都忘记得7788了，发现自己一直在堕落，跟我很多大学同学相比较，我简直连头都不敢抬起来，一个人堕落不是最大的问题，最大的问题是在堕落过程中还很享受这种堕落的感觉，看来我是彻底没救了。其实20还是有看些书的，只是所看的书都是与工作和深造没关系的。过去一年看了挺多的是关于宝宝和理财方面的书，看得很乱，很零散，只希望自己能够懂得多一点，沙田图书馆真是个不错的地方，以后要常光顾，2012要看更多的书，让自己的脑袋充实起来！
生活上：2011年最大的变化是我们的生活中出现了陈诺可先生（Loco Chan），陈诺可先生的到来给我们的生活带来了很大的变化，欢笑声哭闹声声声入耳，可爱样调皮样样样在目。陈诺可先生是个很特别很特别的人，要求忒高，习惯忒多，是个很难很难侍候的人，但大家都又很喜欢很喜欢陈诺可先生，那个杀S人的笑容足够迷死任何年龄段异性。
展望：是个变化多端的一年，很多事情必须改变，必须勇敢地迈出第一步，后面的路虽然还是很迷惘，但只要有决心，没什么是做不成的。希望明年再写总结的时候会是一个全新的我，不再堕落，该是奋斗的时候了，哪怕输得一无所有，也要放手一博，而且对于我这种本来就没拥有什么的人来说，输赢于我并不重要，虽然没人认同，但我还是会坚持自我，坚持走别人认为是错误的道路，直到闯出一片属于我的天地，那里不一定要天空海阔，足够展示自我就好了。勿忘曾经对某人许下的承诺；勿忘那曾经受过的伤害；勿忘肩上担负的责任；勿忘那看似不可能的理想！！！！
2012，为了那些我要守护的人 Fighting !!!!
篇5：税务局工作总结暨工作展望
税务局20工作总结暨工作展望
税务局2012年工作总结暨20工作展望2012年，在市委、市政府和区局的正确领导下，围绕贯彻全区财税、地税工作会议精神，认真落实市委“十二五”宏伟蓝图，围绕一个中心（组织收入中心），强化两个力度（干部教育培训和作风转变），构建三大格局（大征管、大服务、大预防）的工作思路。经过全局干部职工的共同努力，队伍建设、廉政效能不断提高，税收管征、纳税服务稳步推进，依法行政、内部管理不断加强。主要体现在以下几个方面：
一、面对严峻的组织收入形势，采取强有力措施促收
截止2012年9月30日，累计组织各项收入160.42亿元，较上年同期1,453,825万元增收150,421万元，同比增长10.35%；组织全口径税收收入148.75亿元，同比增长10.12%。完成市财政一般预算收入计划的64.55%，差序时进度10.45个百分点，短收19.75亿元。
从今年税收收入情况来看，金融业税收增长较快，领跑整体税收收入。房地产业是导致税收减收的主要行业。对整体税收进行深入分析，税收收入与经济等相关方面仍存在不尽协调之处，主要表现在：一是税收收入增速较低。截止8月底，全局税收低于全疆地税收入增速、市财政收入增速、市国税收入增速。二是税收弹性系数明显下滑。从上半年情况看，税收弹性系数仅为0.52。三是各征收单位完成计划任务的序时进度不均衡。全局11个征收单位，目前只有一个单位达到了序时进度。
面对当前严峻的税收收入形势，市地税局采取措施，积极应对，加强征管，狠抓收入。一是统一各级领导思想认识，全力做好组织收入工作。认真落实收入目标责任制。市局领导分片包干，与业务处室一道，分别组成工作组深入各区（县）地税局督导组织收入工作。各区（县）地税局领导也分片包干，责任到人，分组带队下到征收一线组织促收工作。二是加强税收分析与征管对策研究，不断提高税收征管质效。各区（县）地税局对本辖区税源状况进行认真梳理，详细掌握当地税源的基本状况与发展趋势，找准薄弱环节，有针对性的采取有效措施，加大征管力度，进一步压缩税收短收的空间。各管理税务所加强辖区管户的巡查巡管，加强对建安等行业的税收管理，加大对土地增值税、耕地占用税等税种的管理力度，对新的税收增长点实施有效跟踪监控。紧紧抓住施工旺季，盯项目、促税收。大力清理陈欠。三是发挥以查促收的作用，积极开展管理性巡查和辅导性稽查。各区（县）地税局对有疑点的重点税源户及时移送稽查局。(工作总结 )稽查局对移送户实行分片包干，责任到所、到人，进行辅导性稽查。同时要求企业自查。四是坚决贯彻组织收入原则，严明纪律，切实落实各项税收政策。各区（县）地税局既要坚持抓好组织收入工作不动摇，坚决贯彻“依法征税，应收尽收，坚决不收过头税，坚决防止和制止越权减免税”的组织收入原则，加强征管，防止流失，又要切实落实国家出台的各项结构性减税政策。对于有税不收的单位，按照规定追究相关领导和人员的责任。五是加强干部队伍管理，确保全局各岗位人员在岗履职。市局党组决定，没有特殊情况，各级领导干部一律不许外出，其他税务干部暂停休假。确保人员在岗在位，切实履行职责，全力做好组织收入工作。
二、班子和队伍建设不断加强
一是加强学习型班子建设。各级领导干部提高了学习能力，提升了班子成员的党性修养和理论素养，不断提高科学决策的水平。二是进一步加强班子组织和作风建设。继续开展“群众满意好班子”争创活动，完善领导班子考核评价机制。三是坚持正确的用人导向，培养选拔优秀领导干部。今年市局党组在全市地税系统推行科级领导干部竞争上岗制度，激发了全市地税干部勤奋学习、扎实工作的活力。提拔启用的干部找到了施展才华的平台，担当起了新的使命和责任。四是进一步加强了干部教育培训。对各级干部重点开展了综合能力培训、素质拓展培训、业务知识更新和实践技能提升培训。分步骤、分层次强化所得税管理的基本操作培训。年内举办培训班30期，培训1600 人（次）。
三、征管工作力度进一步增强
一是全面推行税源专业化管理。按照“以促进税法遵从为目标，以风险管理为导向，以纳税评估为重点，以分类分级管理为基础，以信息管税为依托，以建立制度、完善机制为保障”的要求，努力构建税源专业化管理新体系，实现征管方式的根本转变。合理调配人力资源，不断提高征管质效，改变了税收管理员权利过于集中的现象。二是健全税收分析、纳税评估、税务稽查横向互动机制。三是积极推进信息管税和协税护税工作，加强数据分析和应用，主动争取当地各级政府和部门的支持，加强各部门的协调和配合，进一步拓宽获取第三方信息的渠道，积极搭建共享政府信息、企业信息和税收政策信息的网络平台。今年协调有关部门积极开展存量房评税数据测绘、纳税评估工作。协调相关部门开展涉税公证文书认证工作。出台并督促有关部门落实《纳税人迁移管理办法》，以解决涉及到的财政转移支付和税源转移问题。开展普通住宅、非普通住宅平均交易价格确定调研工作。督促市政府相关联合出台了《地方税收保障管理办法》。社会综合治税机制建设和协税护税工作日益成熟。四是深化各税种管理。五是加强征管软件升级改造，不断完善了征管软件文书流程。六是认真贯彻落实营业税起征点调整政策，跟踪检查政策落实情况；利用个体工商业户评定税软件，对定期定额户重新核定，对达到起征点的户及时恢复征税；对于符合建账建制的个体工商业户加强管理。
四、依法行政工作稳步推进
一是规范税收执法。严格按照法定权限和程序行使权力、履行职责。组织了税收执法检查和执法监察。认真做好税务行政复议、涉税应诉和重大税务案件、重大减免税审理工作。二是认真落实各项税收政策。认真贯彻执行国家结构性减税等一系列税收政策。进一步落实营业税、个人所得税起征点调整等结构性减税政策，继续执行西部大开发、支持困难民族边疆地区以及特殊区域税收优惠政策，做好促进改善民生等税收政策的落实。在全系统范围内认真开展政策执行情况和文件清理情况的检查工作。三是严厉打击税收违法行为。研究和落实税警联席工作会议制度。以查处税收违法案件、开展税收专项检查、重点税源检查、打击发票违法等工作为重点，发挥以查促管、管查联动、查管并举的机制效应，震慑了涉税违法行为，促进了税收秩序好转。四是继续落实好《税收征管质量评价体系》。加强了对《评价体系》执行情况检查考核。五是加大对大要案查结后的执行情况检查力度，将检查结果纳入目标管理考核中。
五、纳税服务工作不断优化
一是加强税收宣传和咨询解答工作。以第21个税收宣传月活动为契机，加强税收宣传的日常性和基础性工作，建立税法宣传的长效机制。继续依托“三报三网”等主流媒体开展纳税人诉求调查活动，开辟税收专栏。通过报刊以及基层局子网站等主渠道作用，提高宣传效果，提高纳税人税法遵从度。结合行业特点，开展了税收有奖征文活动。二是以纳税需求为导向，全面提升纳税服务质量和办事效率。进一步梳理办税流程，规范涉税文书，整合调查检查事项。推进财税库银横向联网各项工作。以信息技术改进纳税服务方式，启用电子邮箱、语音服务、手机短信、网上微博、QQ 群等便捷服务手段，为纳税人提供更加优质和便捷的服务。积极推行“一窗式”办税服务。继续完善办税服务厅标准化建设，广泛开展办税服务厅导税服务，不断完善服务评价工作。开展网上申报和网上办税服务厅试点工作。开展征管资料储存电子化和“免填单”服务。开展网上审批业务试点工作，逐步推行涉税事项审批无纸化模式。加速承办业务在后台流转的进度，提高办税效率。三是积极做好总局纳税满意度调查的准备工作。严格按照总局纳税服务规范性标准，对照满意度调查的各项指标，加强研究，找出薄弱环节，有针对性完善提高。邀请了总局纳税服务司的领导为干部授课，传授“新颖”的税收服务理念。四是广泛开展了“纳税人大走访”活动。市局领导、局机关处室领导、基层各单位积极采取约谈、座谈、发放宣传单、发放问卷调查等方式，对上万户纳税人进行了走访，了解了第一手信息，掌握了纳税人的需求和所思所想。五是加强网络舆情涉税管理，制定了《乌鲁木齐市地税系统网络舆情应急预案》，
六、廉政效能工作力度加大
一是深入开展反腐倡廉教育。加强《廉政准则》教育，开展了《税务系统违法违纪处分条例》学习和第14个党风廉政建设教育月活动。重点抓了岗位廉政风险教育。定期召开党风廉政建设形势分析会，及时预警廉政风险。二是加大对领导干部的监督管理。按照区局“四个融入”的要求，认真落实党风廉政建设责任制和《工作规划》的工作任务。三是深入推进廉政风险防控管理。深化廉政内控机制建设，落实“两权”监督16个风险点，加强源头治理。四是继续加强作风建设和机关效能建设，促进工作质效的进一步提高。
七、主题教育深入开展
深入宣传和大力弘扬了“爱国爱疆、团结奉献、勤劳互助、开放进取”的新疆精神。广泛开展向付建国同志学习的活动。采取多种形式迎接建党91周年。深入开展机关文化建设。选取了四个基层局开展地税机关文化建设试点工作。把创先争优、爱建教育、纳税服务、思想政治工作、精神文明创建等工作有机融合于机关文化建设之中，精心打造地税文化品牌，努力形成共同价值趋向，增强了干部队伍的向心力和归属感。精神文明建设在巩固成果、丰富内涵、提升质量、创新层次上下功夫。思想政治工作着力突出了群众工作和教育引导工作。圆满完成了落实包扶维稳和区域综合整治工作任务。扎实开展“公民道德建设月”、“道德讲堂”、“民族团结教育月”、“军民共建”和“迎亚欧博览会、创文明新风尚、展新疆新形象”活动。
八、基层建设和民生建设持续改善
按照“群众第一、民生优先、基层重要”的要求，市局党组想方设法解决基层办公、职工住房、生活等方面的困难，解决了225位无房户、未达标户职工的集资建房问题。改善了县地税局的办公环境。高新区地税局办公楼维修改造完成。沙区地税局和水区地税局职工食堂问题得到妥善解决。县地税局在甘沟乡和板房沟乡的自有土地以及米东区地税局自有土地，已列入市局筹备立项计划中，将建造市局培训中心和档案馆，同时解决米东区地税局职工食堂建设问题。
九、内部管理工作不断规范
在全局开展印章管理和资产管理检查工作。修订完善了印章管理、职工住院丧葬慰问探视等制度。不断加大财物管理，加强了预算和政府采购工作。坚持厉行节约勤俭办事，提高了资金使用效益。严格执行领导干部离任审计制度。认真执行“三公经费”有关规定。加强了政务信息调研编报、机关公文、会议管理等工作。机关运转逐步实现了规范化、制度化、效能化，综合管理水平和后勤保障能力明显提升。邀请有关专家和区局办公室领导座谈讲解信息报道、档案管理、公文运转、网站管理工作的经验和做法。完善视频会议设施建设和设备配备，提高会议效率。顺利召开半年工作暨创新管理提高工作质效座谈会。市局机关和各级领导干部牢固树立服务基层、服务群众的理念，弘扬务实精神，带头深入基层，深入开展调查研究，倾听干部职工的心声，及时研究解决好基层工作中遇到的各种困难和问题，充分调动了广大干部职工的工作积极性和创造性。
年工作打算和展望
一、依法加强税收征管，确保实现税收收入预期目标。
税收征管是确保完成税收任务的关键。要在巩固提高的基础上，继续大胆探索、大胆尝试，着力通过征管创新，堵塞管理漏洞，实现收入增长。坚持征管效率与质量并重，深入推进税收征管工作由数量型向质量效率型转变，促进思想观念由过去只重税收任务向既重税收任务更重征管质量转变，形成上下一盘棋的“大征管”格局，向征管要效益、向征管要收入。
（一）继续完善税源管理模式。巩固和完善“重点税源精细化管理、一般税源规范化管理、零散税源社会化管理”的税源管理模式，进一步配齐重点税源所或重点税源管理岗位人员，为精细化管理提供组织保障，切实做到为重点税源企业提供更加个性化、人性化的管理和服务，并逐步实施以纳税人规模和行业为主的专业化税源管理模式。继续巩固和推进税收分析、税源监控、纳税评估、税务稽查“四位一体”的联动工作机制建设，进一步加强各部门、各环节之间相互联动、相互配合、相互制约。通过以上措施，切实把税源管深管透、管精管优，不断优化管理资源，提升税源综合控管能力。
（二）稳步推进税收分析机制建设。(工作总结 )积极推进“局领导专人负责、计征部门牵头组织、相关部门共同参与”的税收分析和征管对策研究工作机制建设，加强收入监控。继续落实各区（县）局和市局月、季税收分析专题会议制度，进一步加强税收相关信息的收集比对和分析应用工作，及时发现重点税源地区、重点税源行业和重点税源企业存在的征管问题，通过分析，提出征管措施、堵塞征管漏洞。认真落实《税收征管质量评价体系》，以满足不断提升管理和服务质效的新要求。对各区（县）局执行《评价体系》情况加大考核力度。
（三）突出抓好税收管理员工作职责的落实。认真落实《税收管理员制度》，着力解决“疏于管理、淡化责任”问题。一是按照“突出重点、渐次推进”的原则，逐步在全市地税系统推行纳税评估工作。二是加大对税收管理员量化考核的工作力度，调动每位管理员的积极性，加大对纳税户的巡查巡管力度，开展面对面的人性化管理和服务。
（四）强化税务稽查工作。一是广泛听取各区（县）局的意见，科学、合理确定稽查工作重点并严格执行，同时逐步加大自选案件的稽查比重。二是继续发挥以查促管，管查联动的机制作用，采取有效措施切实解决管、查协调不力的问题。三是继续深入开展税收专项检查和专项整治，严厉查办重大税收违法案件、打击发票违法犯罪活动，加大违法处罚力度。四是深入贯彻落实《稽查工作规程》，积极探索分类或分行业稽查工作，不断提升稽查质效。五是不断推进稽查信息化建设，不断完善稽查执法的风险防控机制。六是继续做好税务案件的审理、执行、跟踪、反馈工作，确保重大税务案件的审理数量和质量达到规定要求。
（五）努力提升信息管税水平。一是继续配合中软公司进一步完善征管信息系统，拓展综合征管软件功能应用，提高征管数据的利用效率。充分利用区局返还的数据信息。二是加强与银行等部门的.协调配合，力争达到95%以上企业纳税户和大部分个体纳税人实现财税库银横向联网。三是在进一步完善部分行业试点使用税控收款机的工作。四是稳步推动建安、房地产业网络开具发票工作。
（六）抓好各税种管理。认真开展所得税汇算清缴工作；做好全市营业税管理情况摸底调查工作；落实《自治区地方税务局代开货物运输业发票中介机构管理办法》，搭建货运业信息交换平台；做好内外资企业城建税统一后的征管工作；进一步规范第一分局管理的契税、耕地占用税征收的岗责设定、征管规程、涉税资料等工作；做好专家评审存量房有关事宜工作；认真落实《土地增值税清算管理规程》，抓好土地增值税预征、清算后续管理工作。开展土地增值税清算重点审核工作；进一步促进国税局做好代征 “两税两费”工作；继续强化保险机构代收代缴车船税工作，加大清理检查和处罚力度；进一步加强涉外税收管理和情报交换工作；加强股权转让所得税源泉控管。
（七）切实规范税收征管基础工作。一是继续做好发票的网络查询工作，提供及时、准确的信息技术支持；加强对发票委托代开点的日常管理。二是进一步加大国、地税协作力度，联合办理税务登记，开展纳税人户籍、共管户定额核定信息交换工作。三是严格减免税审批。对减免税审批权限进行认真梳理，同时做好减免税数据的统计、审核和上报工作。四是继续加强与运管部门协调配合，做好运输业零散税收的征收工作。五是做好耕地占用税、车船税和工会经费、残保金等各项代收代征手续费的提交工作，确保各项手续费能及时足额支付或提取，巩固协税护税机制建设的健康运行。六是进一步加强欠税管理和税收票证管理。
（八）改进和优化纳税服务，着力提高税法遵从度和社会满意度。一是继续完善办税服务厅规范化建设，在巩固、完善、提高和辐射上下功夫，努力达到更高标准。二是着力抓好以税收管理员为重点的纳税服务工作，采取有力措施加强服务软环境建设，提高服务质量。三是认真履行在纳税服务工作方面的职责，加大对纳税服务指导、监督、检查和考核力度，重点对纳税服务工作的情况进行检查评比。
二、切实加强干部队伍建设，积极营造人才强税的良好氛围
一是加强领导班子思想政治建设、民主集中制建设和能力水平建设。认真落实民主集中制，严格实行集体领导下的分工负责制。二是坚持正确的用人导向。2013年下半年，市局在全系统再一次开展科级干部竞争上岗工作，切实把政治坚定、群众公认、工作有实绩的干部充实到各级领导岗位，调动干部积极性，激发动力和活力。三是加强干部队伍素质建设。继续抓好岗位练兵和全员考试工作，突出抓好以财务知识为主要内容的专项培训，加快推进“60%的稽查人员和一线征管人员能查帐”的目标进程。四是以现代文化为引领，努力构建和谐的工作环境、人文环境。充分利用好“创先争优”、“热爱伟大祖国，建设美好家园”和“机关文化建设”三项教育活动效果，提炼形成具有本局特点的价值理念和文化品牌，使之成为干部职工普遍认同和共同遵守的基本理念、价值标准和行为准则，达到激发活力、鼓舞人心、提振精神、促进工作的目的。
三、扎实推进党风廉政建设，切实完善廉洁从税的保障机制
一是认真落实党风廉政建设责任制。围绕责任分解、责任考核、责任追究三个关键环节，落实权力运行、选人用人和资金使用的监督，明确责任目标，严格检查考核，严肃责任追究，推动工作落实。二是大力推进惩防体系建设。深入贯彻《工作规则》，坚持教育与管理相结合，全面推进内控机制建设，认真落实市局廉政风险防控办法，抓好风险防控措施的落实，着力构建以内控机制为主体的大预防工作格局。三是继续加大《廉政准则》、《税务系统违法违纪处分条例》的落实力度，认真落实领导干部报告有关事项等制度，加大经济责任审计、离任审计和对市局重大决策执行情况的监督检查力度。
四、加强内部管理，提高机关工作绩效
一是完善工作制度，形成用制度管人管事的良好机制。在新出台的制度汇编的基础上，再补充和完善新的制度和管理规定。进一步理顺机关内部职责分工，完善岗责体系，落实工作责任，规范工作规程，提高管理效能。二是严肃工作纪律，保持良好秩序。加强对纪律执行情况的检查，发现问题及时处理。认真落实市局下发的财务管理办法、经费管理办法、维修基金管理办法、公务接待管理办法和厉行节约、清理小金库及津补贴发放的各项规定，做好国库集中支付，加强预算、政府采购和基本建设的管理，严肃财经纪律，有效发挥网络版财务管理软件的监管、分析和预警功能，提高资金使用效益。三是加强作风建设，弘扬务实精神。拓宽监督渠道，加强社会外部评议，建立税收工作督查机制。完善能效管理考核机制，将考核结果与评先评优挂钩。
篇6：个人工作总结暨工作展望
时光飞逝，不知不觉间来到凤冠品管部已1年多了，从陌生到熟悉，与各位领导和工作同仁的关心和帮助是分不开的，借此机会向各位表示最衷心的感谢!感谢公司各位领导对我工作的帮助和肯定，使得我有机会去昌宾驻厂2个月。
再回首20xx，思考亦多，感慨亦多，收获亦多。“忙并收获着，累并快乐着”成了心曲的主旋律，常鸣耳盼。对我而言，的工作是难忘、印记最深的一年。金融危机的肆掠让像我这样的务工者失去了自己最喜爱的工作，可是，在公司各位领导正确领导下，我们一起度过、克服了一个又一个的困难，迈过了一道又一道的沟坎。在各位领导的支持下和各位工作同仁的密切配合下，爱岗敬业，恪尽职守，作风务实，思想坚定，较好地完成了自己的本职工作和领导交下来的其它工作。现将工作总结如下：
一、加强学习，提高自身品质意识，树立严谨的品质理念
一年多来，积极参加公司里组织的各方面的培训课程的学习，严格执行公司里的品质政策及品管员的三不原则，不收不良、不做不良、不放不良。努力降低产线的原材料的投诉异常，不断更新加强品质观念。积极参加公司的培训活动，服从分配，处处以身作则，不断提升自己的品质观念意识。
二、严格遵守执行公司的各项规章制度，自觉履行自己的工作职责
尽职尽责，从不叫苦叫累。严格遵守并执行公司里的各项规章制度和纪律要求，做到按时上班，不迟到不旷工，积极参加公司里组织的各项活动，服从领导工作安排;按时完成领导交给的各项工作任务，不搞情绪化，自觉履行工作职责，认真完成本职工作任务。
20xx年工作展望如下：
一.进料品质控制：
原材料的好与坏直接影响成品的品质和交期更加会影响到公司在客户心中的形象，为了更好的掌控原材料进料状况，及时发现问题，便于品管数据收集与追溯，综合现有的检验记录，将公司原不同类别材料所使用的检验记录进行整合，使记录实用且更具数据化。公司所使用的线材和case全部是外购的，做为iqc的我自感责任很重;在发现来料有任何一个细小的品质异常后，要及时向上级领导汇报，以确保生产线的正常运作，为了避免再次发生线材和case上线后才发现一切不良的现象，要求iqc严格按照iso安规检验要求严格检验，发现问题时要及时向上级领导汇报并跟踪处理。
二.进料检验、生产制造及出货品质的控制：
建立不良日、周、月报，对每天不良状况做到分类明确，使品管及时发现问题并根据不良实际情况做有效的预防与改善，每周开品质周会分析问题原因预防再发生。
客诉的比例明显的上升趋势，总结起来所发生的问题点均是因为品管、制造相关人员的疏忽所造成的，客户对我们的客诉是给我们敲警钟，同时也说明我们在从原料入料、制造生产、qa出货检验上的检验管控力度不够没有做到位，我们往后需要在工作中加强原材料入料、生产制造、及出货检验上品质工作的管控，不断学习专业知识和强化员工彼此之间的团队意识及品质的重要性。
“如果迎春花要等到阳光明媚才开放，就会误了占尽春天的天时;如果我们去创业要等到万事俱备才动身，就会失去良好的机会;虽然你得到了丰富的经验，但你却失去了年轻时的创业激情，不必等到风平浪静，我们可以乘风破浪去赶海;不必等到阳光明媚，春寒料峭时就播种。”摘自《演讲与口才》
诉我们，不要等到客户发现我们所做产品的问题时，才来苦思冥想地写一大堆的改善对策这样做根本没有多大的效果。一两次也许客户会相信你，但是次数多了客户还会相信我们吗?这样不仅会影响公司在客户心中的形象;严重的话公司会因为我们一次的失控而失去客户........
20xx一个崭新的开始，也意味着我们将会面对着更严峻挑战;如何度过这次的国际金融风暴并寻求机遇同公司一起走向辉煌，是每一个公司和员工所共同面对的一大难题和应该认真思考的。做为公司中一员的你我是否也应该静下心来认真思考一下如何在新的一年让公司的品质更上一层楼呢?
培训：学习加深自己品质理论学识和熟练掌握各种仪器的使用操作，不能在问题发生后再来强调，要从头抓起，新人的培训尤为重要，好的习惯要从开始培养，从材料认识，产品特性，让我们每一位品管人员做到心中有数，品质要求要明确化。
1.在我们的工作过程中推行“7s”现场管理，并进行评比，使“7s”理念能确实落实到每位品管人员及各位制造员工的心中，体现我们企业的优秀文化。
2.灵活运用七大手法与p管制图，使品质管理体系更完善。
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篇7：楼市上半年总结暨下半年展望
楼市上半年总结暨下半年展望 -总结
上半年的楼市真如冰火两重天，春节之前的萧条让人对09年、甚至楼市的命运都噤若寒蝉，而三月份的小阳春突然从天而降，意外的是还能持续走高，到六七月间，一线城市竟有开发商大摆庆功宴，恰似翻身农奴把歌唱，其大起大落的戏剧性真应了《终结者》中那句著名的台词：i will be back！
结论是，楼市从严冬中走出，逐步企稳，量价齐升，官方数据洛阳第二季度的商品房销售面积79.7万平米，与XX年年持平，下面我们一起来看看上半年楼市几个特征和表现：
一、新盘、大盘少，存量房唱主角
去年的形势，哪个开发商也不敢妄动，今年自然新盘廖廖，只有壹号城邦、云鹏海天、万达广场几个项目，也都选在5、6月份市场回暖已成定局时开盘，果然多有斩获。壹号城邦均价4000以上，听说月销 套，云鹏3600元，户型面积偏大，销售尚未发力，但咨询甚众。万达广场不用说，刷新了商铺销售纪录，一楼均价3万元，二楼1.5万元，三楼9000元，总价40万起，传说3.5小时狂销2个亿，业内轰动。
上半年的销售数据官方未公布，从网上查到的单月纪录综合看，涧西区的销售额是最大的，其次新区，西工第三。口碑好的在售楼盘业绩全线飘红，如申泰新世纪广场soho易居，春节前后两个月成交都在百余套，其2栋高层千余套小户型目前已清盘。连新区一度滞销的高端产品中央广场，风闻一天成交过24套，连售房部都被买去做投资。香港城3月份成交60套，4、5、6三个月均与去年同期持平或略高；东方今典、中泰世纪花城4月份单月销售均在50套以上。
二、价格止跌略涨，收回失地
南昌路板块的一线楼盘，均价从年初的3800左右涨到4000元以上，代表楼盘如创展、壹号城邦、世纪华阳，二线楼盘，如名都城均价从开盘的3300元涨到3600元，城尚城从3200涨到3500元的涨幅。西工区一线楼盘，从去年滞涨、略降逐渐到谨慎涨价，最贵的富雅，尾盘均价4100元以上。二线的唐宫路中侨铭秀、都市领秀都在3700元。今年位列十大名盘的帝豪上院，开盘均价3200元，近期3500元，所谓买房送车，其实是用10辆qq抽奖，绝不是买一送一。新区房价还不敢大胆涨，毕竟配套跟进及建设速度都缓慢，新区购房者主要是关林商户，或改善或投资，再有就是效县先富起来的矿主、煤老板，所以尊贵如地标项目的泉舜，均价只有3600元，最高价4000，不过比起去年2988的跳水价，也算找回面子了。总的来看，价格已基本达到XX年的水平。
价格上涨的原因，一个是去年压抑的刚性需求在三月份以后集中释放，销售由此峰回路转。第二，大盘托市，如壹号城邦的入市，带动整个房价水涨船高。三是宏观政策松动，中央要完成“保八”，房地产的拉动是关键，说房地产绑定中国经济不无道理。因此第二套房贷松绑，70/90政策退市，贷款条件放宽……短期看，经济政策应该不会紧缩。四、对于通胀的预期使各类资金进入房地产行业避险。五，温州炒房团等民间游资的资本运作。以上种种合力，导致楼市调控中断，迅速回暖。
三、商铺一枝独秀：万达广场
万达的成功有目共睹，一扫近年来商业项目一做就死的局面。可以说世纪华阳板块的崛起因万达的加入而如虎添翼。近日更在媒体高调宣布：万千百货、华涧万家、万达国际影城、大歌星ktv、大玩家电玩城、国美电器六大主力店进驻万达。外来地产大牌对本土良好的带动作用再次得以印证。万达无疑担负起重组商业格局的关键作用。
这样一来，日渐式微的东区商业又逊一筹，富雅东方银泰百货10月底开业，但显然没有万达的号召力，欧亚达家居8・5揭幕，让人担心会否成美凯龙第二。中州国际的商铺从地段、品质都算上乘，只等大品牌商家入驻，跟银泰百货联袂或能打造一个东区商业巅峰。一般规律，没有这样强势的商家撑着，只能任由市场自由发展，自生自灭。特别是新区的商业更是不敢追问，宝龙号称百家商户入驻疑似画饼，目前新区零星分布的餐饮、超市、副食品店，业态初级，日常生活都难以对付，不知何能走出这个怪。
四、写字楼，这里黎明静悄悄
基于前两年写字楼的投资回报基本都低于当初承诺的8％，写字楼投资有所回落，09年写字楼市场一片沉寂，不仅没有新项目推出。连已上市的写字楼销售也很不理想。
西工区的写字楼尤其集中，在售的纯写字楼有富雅东方、君临商务，金港商务、博大城，还有产权酒店枫叶国际（有一部分作出租写字楼），涧西没有在售的纯写字楼，更多以商住混合的小户型出现，如创展国际贵都，新区则有天元商务、瑞博大厦，博诚大厦等在售。
可以说洛阳没有甲级写字楼，硬件达不到，西工租价最高的写字楼是邮政大厦29元，知名度最高的的数码15－20元，但无法实现国际化办公。所以出现两极分化，一方面中小企业选择数码大厦、或小户型等经济型办公环境，一方面也有很多对形象、硬件要求高的公司到酒店租房办公。如国际金融大厦、牡丹城等酒店一平方租金50－60元，也不乏长租者，
总结
所以，能满足这部分用户的高端写字楼应该有市场，只是无人敢涉足，成本太大。
五、板块分级呈现马太效应
洛阳一贯有西高东低之说，事实是西区经由市场之手越来越成熟。南昌路板块已成当之无愧的楼市风向标，在房价和品质上一马当先。华阳板块随着万达的加盟也快速升级，在楼市的影响与日俱增，这两个板块，各有重量级商圈，一个丹尼斯，一个万达，又都是写字楼、公寓、酒店环绕，在城市功能方面具备规模化、多样化、高端、升值潜力大等特点，未来必将是风云际会的楼市主战场。
新区也是投资置业的重要区域，洛阳楼市近一半的成交量（并非销售额）来自新区，而瀛洲大桥通车、西苑桥重建都将为新区注入强心剂，新区的问题是人气，官方没功夫管这个，一门儿心思营造“大新区”概念，扩充可售土地，挂牌增收。西工一向是见缝插针式开发，旧城改造速度毕竟不比新区。再向东老城、廛河，除了恒大以外别无惊喜。
也许很多人懊恼房价探底没有出手，那么看看下半年的楼市会有什么亮点和机会：
一、大量新项目缤纷出笼
基于前景看好，融资放宽，开发商自然抓住商机大干快上，下半年能动工或者入市的项目：
涧西，南昌路板块依然领唱，除续建项目世纪华阳、新推项目壹号城邦外，最瞩目的就是名门世家，年底前可入市。同一个板块的中弘金都城，要到明年了。西苑路工学院附近的 旧城改造项目计划年内面世。东方红置业开发地处天鹅堡对面的项目已进入施工。位于银川路的和顺园二期已挖坑，年内亦将登场。河洛路的清华园四期预计九、十月份亮相。
高新区依然是山水富地主唱，同时有三个旧城改造项目即将启动，徐家营、苗湾、滹沱。目前正在拆迁。
西工区下半年预计开工项目（不含城中村改造项目）将达到20余个，加上一部分续建项目，建筑规模超百万平方。这些楼盘的体量大都在10万平方米以内，围绕着王府井商圈、新都汇商圈和百货楼商圈附近。在纱厂南路与汉屯路交叉口，由兴宇公司开发的高层商住楼4.5万平方米；在汉屯路南侧，置隆花园二期5.5万平方米的体量，已进入实质性开发；汉屯路上还有1.5万平方米的`都市梦园，在上半年已开始接受咨询；啤酒厂以东，原干休所的中安花园高层项目，建筑面积8万平方米，将在下半年入市；纱厂西路北侧的多层项目荣祥花园2万平方米，正在主体施工；下半年，还有健康路与解放路交叉口里侧的银街・锦华园二期等。最大的旧城改造项目东涧沟村和西小屯项目110亩，开始进入拆迁，最近村民堵了王城路，说拆迁条件不合理，看来拆迁阶段开发商是“真差钱”。
老城区还有几个大的待动地块：约165.8亩的夏风金水园项目；一期1242亩的城乡一体化项目； 100亩的都市雅居建材商业广场； 98.74亩的九都路立交桥钢材市场改造项目；总占地面积630余亩的中电经济适用住房项目，拟建设成面积约75万平方米的国家经济适用住房示范园区……虽然下半年没戏，不过前景很美好。
东部地王恒大绿洲项目已有几幢封顶，下半年或将上市，e河回族区将启动的4个经济适用房项目――翠阜路东侧地块开发项目、鸿安・紫云花园项目、熙春花园项目和启明北路东侧地块改造项目，建设规模近20万平方米，已陆续开工建设。
二、价格，经过盘整后走实
对下半年的房价预期，业内多认为会平稳走高，也有人称后劲不足，上涨乏力。
如此矛盾的观点，缘于三月份之后，刚性需求即自住型购房比例下降，投资型用户大幅上升，且坊间对房价泡沫的舆论，导致央行开始新的紧缩货币政策，尽管如此，多数人认为不是针对房地产行业，一线城市已再出拿地风潮，地王频现，说明从业人对市场预期依然向好。在这个疯狂的年代，一线城市价格趋势的确扑朔迷离，不敢妄言。
但洛阳这个一贯不温不火的市场来讲，就简单多了，实际上经过这一轮盘整，夯实了性价比，有限的价格泡沫也被挤掉，对消费者和开发商都是好事。今年房价以螺旋式上升的方式回归了真实价值，证实世纪华阳等依旧坚挺的楼盘的确物有所值、国宝别墅等产品可以凭高端定位抗衡价格的波动。
三、商业投资有望后期发力
万达广场的商铺销售开启了新一轮商业投资热，如果万达广场开业后经营红火，商铺的赢利能力得以充分展现后，带动的可能不止周边商业崛起。对整个商业投资的信心也会大有促动。中央广场几百平米的售房部也于近期售出，售价高达三四千万。看来市场永远不乏投资客，缺少的只是信心。
四、或将开启甲级高端写字楼元代
近一年的萧条并不代表写字楼永无出头之日。据悉南昌路板块的世纪华阳、新区正在规划的方诚国际都有甲级高端写字楼，无论在硬件、商务理念方面会带来一个全新高度，价格方面一定会实现冲高，让我们拭目以待。
篇8：全球市场展望
全球市场展望
世界经济达到了来最高的增长速度，即5%，主要经济体的消费品和投资品市场有的升温，有的火爆，不同程度地经历了上升的行情。20世界经济速度将有所放慢(4%)，消费和投资品市场在充分反映这一经济周期力量的同时也将反映主要经济体政府政策的动向和力度。影响20主要经济体市场行情的因素已经或正在发生变化：
--经济增速放慢。经济增速放慢是全球性的，但主要影响来自美国、日本和中国。经济放慢直接导致工业原材料市场价格的回稳和对中间产品和资本货物需求的减弱。
--石油价格趋向平稳。当今世界各主要工业国家对进口能源的需求有增无减，因此进口石油的供应保障对经济具有极大的影响。年石油价格突破了历史性的高度，在投资和消费者心理都投下了浓重的阴影。这种情况在年重演的可能性很小，相反，由于高油价刺激了过度的生产，2005年石油价格会有一定程度的回落，但仍将保持在一个较高的价位。 一、美国--市场缓步增长
2004 年美国经济进一步复苏 , 但这更主要的是得益于政府宽松的财政政策 , 而不是就业和投资的增长 , 投资品和消费品市场尽管都有一定的增长但却低于预期。这种情况给 2005 年市场的增长预留了空间 , 换句话说 ,2005 年美国投资和消费品市场将会持续增长，但会因利率的提高而保持一种缓步增长态势，过高的油价也将压抑投资和消费的需求。
影响 2005 年美国市场的一个重要因素是扩张性的货币政策正在被中性政策所取代。到 2004 年 11 月中旬 , 美国中央银行已经在一年中四次提高主要联邦基金利率。私人消费是对美国经济贡献的最大部分 , 占 GDP 的 70% 以上。利率的上升意味着消费者将把更大部分的收入用于支付房贷等债务利息。如今美国消费者比以往任何时候负债率都高 , 到 2004 年一季度末 , 抵押贷款和消费信贷合计已达 95 万亿美元 , 相当于 GDP 的 83%, 比 1990 年高出 20 多个百分点。高额负债加上利率的上升 , 月收入中用于偿付债务的比率提高 , 从而减少消费支出。但美国宽松的财政政策将有助于支持美国消费支出和工商投资继续增长。美国大选前 , 美国国会通过了新的减税法 , 批准在未来十年对工商业减税 1360 亿美元 , 个人减税计划金额高达 1460 亿美元。按照新的减税法 , 布什政府在第一任期实施的减税计划很多将在第二任期继续实施。因此可以预计 2005 年美国市场依然呈现繁荣景象 , 私人消费持续增长。美国消费者支撑起了世界上最大的零售市场 , 年销售额超过 GDP 的 1/3, 达到 3.8 万亿美元 , 零售业成为美国最繁荣的行业 , 过去十年中的大部分时间 , 零售业的利润增长是整个经济的两倍。更重要的是尽管美国巨额财政和贸易赤字导致美元汇价不断下跌 , 但对进口货物的需求却只增不减 ,2005 年进口产品将进一步扩大在美国市场的份额。
2004 年尽管经济处于上升通道 , 除个别行业外大部分美国企业投资谨慎 , 因此 2005 年美国商业投资很可能将保持 2004 年的增长速度。目前，随着国内和国际贸易不断增长, 美国铁路、公路及港口运营空前繁忙 , 交通基础设施严重不足 , 美国几家铁路公司已要求国会拨付资金支持路网的扩建和改建。未来一两年公路、铁路运输设备的定单将会有很大的增长 , 是资本货物支出的一个亮点。
2004 年美国钢铁工业打了一个翻身仗 , 由于国内各行业资本投资普遍增长以及中国大量进口 , 美国钢铁价格大幅上涨 , 热轧卷钢的价格比上年翻了一番 , 炼钢用的废钢上半年价格上涨了 70%。在股市基本还处于萎靡状态时 , 钢铁企业的股价已经创下了新高。由于需求持续见旺 , 许多美国钢铁企业开始对下游用户征收原材料附加费 , 以抵消煤炭、铁矿、天然气、电力和运输费用的急剧上涨。
美国的汽车工业 20 世纪 90 年代由于采用了新技术，已经扭转了 70 年代和 80 年代失败的业绩 , 但目前却面临生产能力过剩和在美国本土的日本汽车企业的激烈竞争。2004 年第四季度初 , 多种车型的库存已相当于 4 个月的供应量。为了促销 , 通用汽车和福特公司向消费者提供长达 6 年的零利率融资优惠 ,每辆车的融资额首次超过了 6000 美元。在成本方面美国汽车工业面临巨大的压力。通用汽车公司估计该公司生产的汽车中用于职工医疗、养老的费用与所用钢铁的成本一样大 , 这使通用汽车公司难与在本土的日本汽车公司竞争。 美国的建筑业占 GDP 不足 5%, 是美国商业周期中起核心作用的一个产业。住房开工率 2004 年 4 月达到了 200 万套的新记录 , 但由于利率的升高这种速度是难以保持的。
尽管原油价格和其他初级原料价格大幅度攀升 , 但美国物价涨幅不大 , 在可控制的范围内。原因在于：第一 ,2004 年第三季度当国际油价大幅度窜升之际
, 美国降低了工业原料包括石油产品的进口 , 这对控制了国内市场能源价格的波动起到了一定的作用；第二 , 服装等价格水平的下降和房屋价格的微幅上涨；第三 , 进口农产品增加导致食品价格上升缓慢。由于与多个国家签订了双边和区域自由贸易协定并将农产品贸易自由化纳入这些协定中 , 美国农产品进口大幅度上升。根据美国商务部的统计 , 年至 2004 年美国农产品进口增加了近 70%,2004 年 6 月和 8 月美国农产品贸易呈现逆差 , 这是近 20 多年来所没有的。目前南美和非洲的蔬菜和水果已大量出现在美国超市的货架上 , 进口的水生贝类产品已占据市场主导地位。进口农产品的增加对减缓美国食品价格上涨幅度起到了积极作用。但农产品和食品进口依然面临保护主义的强大压力。2004 年美国商务部根据国际贸易委员会的调查结论建议对来自亚洲和拉丁美洲包括中国在内的 6 个国家的进口虾征收 112% 的反倾销税。由于进口养殖虾已占美国市场的 90%, 对其征收反倾销税结果导致美国国内市场价格的大幅度上升。二、欧洲--出口关乎命脉
2004 年 5 月欧盟正式接纳了 10 个新成员 , 这为欧盟经济注入了新的活力。 年和 2004 年原欧盟 15 国与新加入的 10 个国家的综合经济增长幅度都低于日本 , 但 2005 年欧盟 25 国的经济增长速度有可能超过日本。
在这一轮的经济增长中尽管欧盟的增长速度较慢 , 但却健康而稳健 , 表现在零售市场的增长领先于生产的扩张。 年以来零售贸易额季度指数持续攀高 , 即便是 年以来生产有较大收缩的耐用消费品在 2004 年度也呈现了明显的恢复性上涨。由于欧盟零售贸易市场的增长快于各类产品生产的增长 , 因此 2004 年欧盟的消费物价和工业生产价格出现了与其他国家不同的特点 , 消费物价涨幅在多数时期超过了工业生产价格的涨幅。
欧盟最大的经济体德国的市场状况与欧盟总的趋势不相吻合 , 主要是国内需求不畅。2004 年德国零售市场贸易额指数承接 2003 年的趋势继续走低 , 建筑业指数也处于较低的水平 , 制造业中中间产品和资本货物的生产由于出口市场需求旺盛 , 产出率保持在较高的水平 , 但消费品生产特别是耐用消费品的生产由于市场销售迟滞和进口产品的竞争而处于较低的水平。尽管出口业绩良好但却没有带动机械设备投资的显著增加。
尽管都是成熟的经济体 , 欧盟与美国和日本经济最大的不同是欧盟经济是一个更加依赖外部市场的经济。欧盟中最发达的国家德国、法国对外贸易的依存度高达 54% 和 41% , 欧盟 25 国为 54.8%, 而日本和美国都为 18%。因此 2005 年欧盟市场的景气与出口的前景有很大的关系。目前看 2005 年欧盟出口受到两种不利因素的影响。一是欧元对美元不断走强。2002 年中期以来欧元对美元一直坚挺 ,2004 年 11 月的月平均值已升至 1 欧元兑换 1.3 美元。为了纠正美国经济的不平衡 , 美元还需要进一步贬值。强势欧元对欧元区国家的出口产生不利影响 , 从而影响这些国家的工业生产和投资。二是欧盟主要贸易伙伴美国、日本、中国经济增长放慢 , 很可能减少对欧盟出口产品的需求。但即便是其主要贸易伙伴经济增长速度放慢 , 但大多数国家的经济增长都将高于欧盟 , 因此对欧盟产品依然有较大的需求。英国经济学家集团预计 ,2005 年欧元区的出口增长将显著放慢，从 2004 年的 17% 下降到 7.8%, 欧盟 25 国的出口增长 2005 年将略高于欧元区 , 为 8.5%。
三、日本--重点有所转移
近两年日本经济状况大幅度改善 , 2004 年日本经济已连续第二年呈现积极的增长势头 , 且这两年经济增长速度奇迹般地超过了 OECD 国家的平均增长速度。投资品市场购销两旺 , 消费品市场孕育着新的突破 , 股票市场吸引了众多购买日元资产的外国投资者。2005 年经济增长仍可持续 , 但市场重点有所转移。
受国际商品市场行情的影响 ,2004 年日本工业品市场价格出现较大幅度的拉升。但此种价格走势在 2005 年将会受到抑制。原因在于：
第一 , 美国和中国经济增长放慢 , 减少对日本工业产品的需求。美国和中国是日本最大的出口市场和进口来源地 ,2005 年中美两国经济相对 2004 年都将出现放慢迹象 , 因而都不会为日本经济的扩张提供更多的市场机会。2004 年第三季度 , 日本对中国的出口增长速度显著放慢 , 为 18.4%, 而第一季度和第二季度对中国的出口增长速度分别是 22.8% 和 25.4%,2003 年全年的出口增幅更是高达 40%。2004 年第三季度由于出口增长放缓 , 日本工业生产和设备定
单情况不如前几个季度 , 商业投资增长因此下降 , 这种趋势可能将延续到 2005 年。第二 ,2005 年国际商品市场价格会逐渐趋于稳定, 这有助于日本降低工业品成本 , 保持市场的稳定。尽管 2004 年石油价格大幅度波动 , 但日本 1-9 月进口原油金额只上涨了 5.7%。2003/04 财政年度日本进口石油中 80% 是石脑油 , 这大大降低了进口油的成本。三季度当国际市场汽油价格达到每桶 51.4 美元时，石脑油的价格为每桶 42.6 美元。更重要的是自 20 世纪 70 年代石油危机以来 , 日本一次能源中石油所占的比重已从 79.1% 下降到 49.4%, 而同期政府和私人石油储备却日见充实 ,2003 年这种储备已达到 170 天的供应量 , 是世界上最高水平的储备。这些措施最有效地控制了石油市场上的风险。但其他工业原材料进口依然火暴 , 非有色金属、煤炭、钢铁的进口金额的增长都超过了 40%。
第三 , 相对较强的日元对日本 2005 年的出口也会产生 抑制作用。2005 年日本出口很可能达不到两位数的增长。2004 年第三季度 , 日本办公设备产品出口出现停滞 , 可视设备、通讯设备出口分别下降了 2.8% 和 10.4%, 自动数控机床出口下降 4.2%。
尽管受国际商品市场价格行情的影响 ,2004 年日本公司产品出厂价格上涨的幅度相当大 , 但 2004 年日本的消费物价水平下降了 0.1%。虽然还没有完全走出通货紧缩的通道 , 但却是多年来价格下降幅度最小的。
2004 年日本私人消费增长了 3.5%, 高于公共消费和固定资产投资的增长速度。由于私人消费占日本 GDP 的 56.8%, 私人消费的增长对市场增长起到了强有力的支撑。2004 年第三季度私人消费对 GDP 增长的贡献率高达 58%, 而第一季度贡献率则只有 31%。由于 2005 年日本的主要贸易伙伴很可能不会像 2004 年那样对日本的商品大量增加需求 , 日本国内需求 , 特别是私人消费的增长将更为重要。但 2005 年日本私人消费增长是否可以维持 2004 年的水平仍存在疑问。这主要是由于公司的赢利能力在 2005 年将有所减弱。另外一些政策调整预期也会对 2005 年的消费增长产生影响。
2004 年 11 月初日本财政体制理事会发布了 2005/06 年度预算建议 , 敦促政府减少开支 , 提高税收。理事会建议未来十年政府应把消费税从目前的 5% 提高到 21%。税收委员会随即于 11 月中旬提出了税收改革计划。该委员会建议政府撤消 年开始实施的削减 3 万亿收入所得税的`法令。尽管上述改革建议 , 多少都会对人们未来的消费产生直接的影响 , 但 2005 年日本消费物价将继续沿着上升的通道运行。
根据日本业内机构统计 ,2004 年日本零售贸易继续 1999 年以来的下跌趋势 , 前 9 个月中又有 6 个月的零售额下降 ,1-9 月零售额比上年同期下降 5.6%。零售贸易下降的主要原因仍然是大型百货公司、超级市场以及连锁店销售下降。但日本国会办公室的资料显示 1999 年－2003 年日本私人消费年均增长 0.94% ,2004 年前 3 个季度比上年同期增长 0.93%。因此可以认为零售业中的其他业态存在出色的表现。从品种看 , 零售贸易中面料、服装、食品和饮料的销售额呈持续下跌趋势 , 这反映了这些商品中进口比重不断扩大的趋势。目前日本正在积极地与菲律宾、泰国等国进行自由贸易协议的谈判并在开放农产品谈判中表现出了极大的灵活性 , 降低多种农产品的关税、降低对进口海洋产品的限制。随着这些谈判的结束, 更多的外国农产品将进入日本市场 , 使日本市场食品的价格进一步降低。
四、韩国--出口可能下滑
2004 年韩国经济增长达到了 5.1% ，高于世界经济的平均增长率 , 随着 2005 年世界主要经济体经济增长速度放慢 , 韩国经济也将随之减速。这主要是因为韩国经济对外部市场的依赖太大 , 目前 , 韩国对外贸易占 GDP 的比重高达 72.5%。
2004 年韩国生产商价格不断走高且与国内消费物价的变动差距逐渐拉大， 这既表明一年来国际商品市场行情对韩国国内市场的影响程度和出口对国内市场的拉动力度 , 也反映了韩国国内市场消费需求不振的景况。2004 年 1-8 月韩国出口增长达到了 36.8%, 比上年全年的增长率高了近 10 个百分点 , 出口价格平均上涨 5.9%, 同期进口增长了 26.3%, 进口价格上涨了 10%。对外贸易价格的变动幅度和方向
直接影响了国内生产者价格波动。但韩国国内市场一年来并无出色表现 , 首先 , 私人消费在 2003 年下降 1.4% 的基础上 2004 年再降 0.5%, 批发、零售市场业绩不佳；占 GDP 8.8% 的建筑业受消费者信心不足、投资支出下降的影响 ,1 - 8 月韩国建设和运输部颁发的房屋建设许可证平均每月减少 23%, 国内建筑定单总值下降了 20%。国内建筑市场的不景气还对钢铁、水泥和电子工业产生了广泛的影响。国内轿车销售也异常不振 , 据韩国汽车制造协会的估计 ,2004 年国内轿车销售降到了 1991 年以来的最低水平。2005 年 , 尽管增长速度有可能下降 , 固定资产投资依然是起决定作用的因素 ，特别是那些与出口相关的部门。在韩国的 GDP 构成中 , 固定资本投资达到了近 30%, 这在 OECD 成员中是少有的 , 这反映出作为一个新兴的工业化国家 , 韩国的经济增长更多的是靠投资带动的或者更提确切地说是靠出口带动的。
2005 年 , 韩国的出口预计将比 2004 年有明显的减少 , 这将导致投资缩减进而影响工业原材料和中间产品市场。但由于对市场中期前景的预期良好 , 韩国企业的投资 2005 年仍将保持一定的力度。2004 年世界市场上平面液晶显示器价格下降 (第三季度价格下降 21%, 第四季度下降 10%- 15% , 预计 2005 年上半年还将下降 10% - 20%), 世界上最大的液晶显示器生产和出口商韩国三星和 LG 飞利浦的利润都受到很大的影响 ，然而 ,2005 年三星仍将投资 1800 万美元与日本索尼合资生产平面显示器。LG 飞利浦也没有停止其投资计划 ,2004 年 3 月 18 日 LG 飞利浦又一家液晶显示器厂在汉城以北破土动工 ,LG 飞利浦计划未来 10 年每年投资 25 万亿韩元 , 把它建成世界上最大的液晶显示器生产厂。2003 年和 2004 年 1-8 月 , 韩国服装和面料的出口金额出现下滑 , 但由于韩国已成功地建起了高效率的通讯、电子、汽车、机械设备工业 , 纺织服装出口的下降并不会对大局产生影响。2004 年 1-8 月韩国机械设备、半导体、信息通讯产品、轿车的出口增长分别达到了 53%、49%、44% 和 48.8%, 上述产品占韩国出口总额的 47%。
可以肯定地说 ,2005 年这些产品依然是支撑韩国出口的主力 , 只是势头会减弱。到 2004 年 9 月韩国出口增长已连续 4 个月下滑 , 这主要由于对中国出口放慢速度。2004 年 9 月份对中国出口增长 33% , 而 1-6 月份对中国出口增长达到了 60%。由于 2005 年对中国和美国等主要出口市场的高增长不能保持 , 扩大内需是韩国经济保持良好势头的关键。2005 年国内私人消费在连续两年负增长的情况下可望有小幅增长 , 这在一定程度上将得到政策方面的保障。鉴于国内消费的低迷状态 , 韩国中央银行 2004 年 8 月将无担保的隔夜拆借利率下调了 0.25 个基点 , 韩国执政党继而提出将各个档次的个人所得税率降低 1 个百分点 , 降低空调、高端彩电等耐用消费品的流转税。同时还提出减轻中、小企业的税赋负担 , 因这些企业在最近一段时期受到国内需求不振和原材料价格高涨的沉重打击。
篇9：航空发动机市场展望
航空发动机市场展望
在今年2月27日召开的'第15届航空发动机成本管理年会上,航空战略咨询公司发布未来20年新的航空发动机市场展望.对燃气轮机的生产、产品供应链以及市场趋势进行了综述.本文根据其发言稿整理而成.
作 者：晓诚 作者单位： 刊 名：航空维修与工程 PKU英文刊名：AVIATION MAINTENANCE & ENGINEERING 年，卷(期)： “”(3) 分类号：V2 关键词：篇10：沪港房地产市场与法律的比较及展望
沪港房地产市场与法律的比较及展望
沪港房地产市场与法律的比较及展望浦增平
经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场，更能看出其发展的特点和法律制度的利弊，从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。
就沪港房地产市场发展的比较而言，有三大区别和特点。其一，两地市场规模区别较大，香港房地产市场发展历史比上海要长，融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心，有一半资金与房地产有关，无论是国际游资或是证券市场资本，无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭，都渗入房地产市场。相比之下，上海作为地区性金融中心，参与房地产市场的资金相当有限，海外资金进入房地产的途径也十分有限，对购房者的银行按揭仅刚刚开始，尚未形成规模。同样，上海作为一个新兴市场，发展潜力很大，房价空间也很大，但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二，沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。()香港房地产市场经历几次大幅起落和**，已经比较成熟，这种成熟是各方面的，有管理层与专业分析队伍，有发展商和中介机构，有银行和融资机构，也有广大购房者和炒家，还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下，上海还是不成熟的市场，还未经历大幅起落，还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之，经过从1992年启动开发的房地产，主要在如何开发项目，建造项目和建立各种房地产公司上做了文章，融资方式也仅仅是以银行贷款，中外合资合作投入部分启动资金，或少量从证券市场得到融资等，既没有形成真正的中介市场，二三级市场和购房者按揭市场，特别没有形成卖方市场，也就是说，在简单的买卖关系和供需关系中，目前仅仅是卖家和供方比较活跃，炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关，供方与建设方大多是国家经营，拼命开发，拼命造房，拼命向银行借钱，没有想到如何发展广大用房单位，特别是个人购房消费市场的培育与发展，这就造成目前大量空置和低迷现象，造成房价缓跌但许多发展商的.融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱，隐性破产等。其三，沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长，又经过几次波动，商业环境和法律机制比较完善，无论对发展商的公司法，对各种融资的法律制度，或是物业管理，乃至广大购房者的权利保障，比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中，法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用，金融法的执行等方面都有不足，对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院，将发展商和购房者死死“套住”。
上述区别和特点，展望明年两地市场的发展，香港市场房价会形成实质性反弹，市场仍会恢复繁荣，但由于政策变化，恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少，购房按揭方式更趋活跃，还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭，活跃二三级市场。就上海房地产市场而言，大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组，银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让，并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合，为购房者服务，培育消费市场，同时在完善房地产法律制度上下大功夫。
篇11：市场营销部工作总结暨明年工作计划
20xx年，是公司市场营销部发展最快的一年，特别是下半年公司为我部门配备的数位新的同事到位后，我部门外联及内务所配备的在职人员已达10人，每个岗位上都有了中坚的人员在岗。一年来，我部在公司领导班子的正确领导下，认真贯彻执行公司有关规定和决策，坚持加强自身业务素质提升、部门内务管理规范化、积极拓展各项外联工作的服务宗旨，全力配合公司导向决策以及不断寻找摸索一条适合我公司各阶段的营销战略。
回顾20xx年，因为营销部门之前没有规范的统计制度，而本人到岗就职才一个月，加上在部门前期成绩无法有效提取准确的运营数据，无法统计出的工作成绩，但就职一段时间后，我们的体会和做法是：
一、大力规范部门运营操作，积极为公司整体运营管理树立一个模范表率。
1、明确工作职责，规范机构设置。
由于市场营销部服务岗点面广、线长、点多，管理难度大。我们围绕不断提高服务质量及拓展外联业务的出发点，市场营销部组建了两个职能小组（外联、内务），部属队员实行因人而异，合理安排较合适工作岗位，职责落实到个人，着力为完成公司下达的各项任务指标而努力。
其中外联业务小组直接对部门经理负责，主要工作有外联业务的拓展、按部门下达的各项工作任务指标来不断地走访维护客户群关系、不断地发展新客户、凭过硬的业务知识再通过与客户相互间导向沟通来吸引更多的客人到我店消费、收集不同渠道的信息咨讯、客户意见建议反馈等分类统计分析后将准确可靠的数据及时反馈部门及公司，考虑到目前到位人员的.业务熟悉程度不高以及独立工作能力的欠缺等因素，我们采取一带一的方式来相互帮教促成进步。小组成员主要由戴彩云、吴贤杰、姚春兰、梁金花、农艺伶组成；
内务接洽小组直接对部门经理负责，主要工作为团队预订接待的安排、接待过程中与公司其他各部门的协通、服务细节上的量化标准化、客人意见及建议的反馈信息收集，处理一般的客人投放、公司房态的监控以及为客人提供全面的咨询工作等。小组成员由黄恩珍、李志莲、安世玲组成。
部门经理负责认真贯彻执行公司有关规定和决策，全面负责部门的有效运作，准确地分析市场动态以制定适合公司各阶段合理的整体营销战略、不断为部门所属员工提高业务技能提供合理培训，打造一个积极而高效的前线营销队伍，确保完成公司领导下达的每一项工作任务和指标。
2、争创优秀部门，树立公司模范部门标榜。
考虑到公司许多部门目前的工作未上轨道，我们除不断完善部门规程、标榜良好的礼仪仪表、积极的工作态度，对宾客体现细致的人性化服务来为公司其他部门作出表率外，现还要求部门所属员工在不影响本职工作的情况下必须积极配合其他部门工作。如其他部门需要协助的情况下，营销部争作其的第一考虑求助对象，包括营销部同事主动地要求到其他部门到岗值班，带动其他一线部门的积极性的灵动性，如要求营销部所属员工每日在前台客人流量集中时段会主动到前台协助其工作，以身体力行的标榜行动来带动前台工作人员的积极性和对客沟通的技巧等。
二、目前仍然存在问题
1、缺乏灵变思想，发觉错误后及时纠正的意识不足。
20xx年由于我部门思想灵变不足，在战略营销上错误的盲目套用以住经验，在缺乏准确的市场信息导向下所制定的营销策略以及所开展的营销工作都未能与公司战略思想接轨，致使营销部不能及时与顺利地配合公司完成既定目标。
2、部门员工前期的主动服务意识不强，自主开拓创新意识更是不够，严重影响了市场营销部的高效运作，各人的能力也未能得以发挥，没能完成公司下达的工作任务。
3、业务技能不熟练
因为目前我部门的所属员工入职之前大都没有接触过营销工作，营销技巧和心理素质方面都缺少正规的培训引导，所以在开展工作过程中出现了做了而不达成效的现象，不能有效的引导客户消费。
解决方法：目前已通过一系列的职责细分、培训工作的逐步到位，外联及内务方面的以一帮一、以一带一方式来逐步消除上述存在的问题。
三、20xx年的工作要点
1、20xx年度，公司下达的年度指标任务为1500万。我部门除积极在各方面继续完善规范部门制度有保持良性运作外，部门各岗位员工都必须按公司及部门给予的任务指标去圆满完成各自本职工作。
2、营销战略上的形态转变
20xx年，我们制定的营销大略为撒网式复合营销其表现为：
a：我们外联业务员在5月份以前以“最佳养生矿温泉”的主打特色，不再锁定某一区域，而是在泛珠三角地区所有旅行社都走访一遍，上门派发我们的宣传资料，告知性地与之产生合作关系；
b：线路串点方式上的改变，不再局限于阳江阳西地区，而是以开阳高速、西部
篇12：市场营销部工作总结暨明年工作计划
沿海高速、阳茂高速等三条轴心线作引子，与所有沿线价值景区（点）发展良好的合作关系，共同推出多条以阳西咸水矿温泉为目的地游的线路配合各合作客户进行推广。
c：高度重视阳江地接的市场，与阳江每一家门市旅行社深度合作，各方面予以其优惠来大力抢夺阳江地接市场占有份额。
d、在每月轮流在不同地区推出一项优惠活动，联办商家进行各种形式的促销活动，以此不断地提高公司的知名度。
e、制定合适的激励机制，鼓励全员营销，通过公司上下所有员工的关系营销，以拓开公司的收益渠道。
3、市场定位与宣传攻略：
a、20xx年公司整体设施配备已较为完善，建议公司正式定位为四星标准的温泉旅游度假区，引入四星级的管理体制。
b、宣传攻略方面不硬性强求在媒介载体上大幅度宣传，而是灵变的多渠道去寻找价格合适、针对性较强且合作拓度宽的载体来帮助公司进行宣传包装。风格与主题围绕“养生”、“动感”、“自然”以及“独家私密”为主。这需要后期宣传策划部的大力支持，方案经与公司领导及宣传策划部商议后附表请示总经办。
20xx年1月3日
篇13：市场营销部工作总结暨明年工作计划
市场营销部工作总结暨明年工作计划
20××年，是公司市场营销部发展最快的一年，特别是下半年公司为我部门配备的数位新的同事到位后，我部门外联及内务所配备的在职人员已达10人，每个岗位上都有了中坚的人员在岗。一年来，我部在公司领导班子的正确领导下，认真贯彻执行公司有关规定和决策，坚持加强自身业务素质提升、部门内务管理规范化、积极拓展各项外联工作的服务宗旨，全力配合公司导向决策以及不断寻找摸索一条适合我公司各阶段的营销战略。
回顾20××年，因为营销部门之前没有规范的统计制度，而本人到岗就职才一个月，加上在部门前期成绩无法有效提取准确的运营数据，无法统计出的工作成绩，但就职一段时间后，我们的体会和做法是：
一、大力规范部门运营操作，积极为公司整体运营管理树立一个模范表率。
1、明确工作职责，规范机构设置。
由于市场营销部服务岗点面广、线长、点多，管理难度大。我们围绕不断提高服务质量及拓展外联业务的出发点，市场营销部组建了两个职能小组（外联、内务），部属队员实行因人而异，合理安排较合适工作岗位，职责落实到个人，着力为完成公司下达的各项任务指标而努力。
其中外联业务小组直接对部门经理负责，主要工作有外联业务的拓展、按部门下达的各项工作任务指标来不断地走访维护客户群关系、不断地发展新客户、凭过硬的业务知识再通过与客户相互间导向沟通来吸引更多的客人到我店消费、收集不同渠道的信息咨讯、客户意见建议反馈等分类统计分析后将准确可靠的数据及时反馈部门及公司，考虑到目前到位人员的业务熟悉程度不高以及独立工作能力的欠缺等因素，我们采取一带一的方式来相互帮教促成进步。小组成员主要由戴彩云、吴贤杰、姚春兰、梁金花、农艺伶组成；
内务接洽小组直接对部门经理负责，主要工作为团队预订接待的安排、接待过程中与公司其他各部门的协通、服务细节上的量化标准化、客人意见及建议的反馈信息收集，处理一般的客人投放、公司房态的监控以及为客人提供全面的咨询工作等。小组成员由黄恩珍、李志莲、安世玲组成。
部门经理负责认真贯彻执行公司有关规定和决策，全面负责部门的有效运作，准确地分析市场动态以制定适合公司各阶段合理的整体营销战略、不断为部门所属员工提高业务技能提供合理培训，打造一个积极而高效的前线营销队伍，确保完成公司领导下达的每一项工作任务和指标。
2、争创优秀部门，树立公司模范部门标榜。
考虑到公司许多部门目前的工作未上轨道，我们除不断完善部门规程、标榜良好的礼仪仪表、积极的工作态度，对宾客体现细致的人性化服务来为公司其他部门作出表率外，现还要求部门所属员工在不影响本职工作的情况下必须积极配合其他部门工作。如其他部门需要协助的情况下，营销部争作其的第一考虑求助对象，包括营销部同事主动地要求到其他部门到岗值班，带动其他一线部门的积极性的灵动性，如要求营销部所属员工每日在前台客人流量集中时段会主动到前台协助其工作，以身体力行的标榜行动来带动前台工作人员的积极性和对客沟通的技巧等。
二、目前仍然存在问题
1、缺乏灵变思想，发觉错误后及时纠正的意识不足。
20××年由于我部门思想灵变不足，在战略营销上错误的盲目套用以住经验，在缺乏准确的市场信息导向下所制定的营销策略以及所开展的营销工作都未能与公司战略思想接轨，致使营销部不能及时与顺利地配合公司完成既定目标。
2、部门员工前期的主动服务意识不强，自主开拓创新意识更是不够，严重影响了市场营销部的高效运作，各人的.能力也未能得以发挥，没能完成公司下达的工作任务。
3、业务技能不熟练
因为目前我部门的所属员工入职之前大都没有接触过营销工作，营销技巧和心理素质方面都缺少正规的培训引导，所以在开展工作过程中出现了做了而不达成效的现象，不能有效的引导客户消费。
解决方法：目前已通过一系列的职责细分、培训工作的逐步到位，外联及内务方面的以一帮一、以一带一方式来逐步消除上述存在的问题。
三、20××年的工作要点
1、20××年度，公司下达的年度指标任务为1500万。我部门除积极在各方面继续完善规范部门制度有保持良性运作外，部门各岗位员工都必须按公司及部门给予的任务指标去圆满完成各自本职工作。
2、营销战略上的形态转变
20××年，我们制定的营销大略为撒网式复合营销其表现为：
a：我们外联业务员在5月份以前以“最佳养生矿温泉”的主打特色，不再锁定某一区域，而是在泛珠三角地区所有旅行社都走访一遍，上门派发我们的宣传资料，告知性地与之产生合作关系；
b：线路串点方式上的改变，不再局限于阳江阳西地区，而是以开阳高速、西部沿海高速、阳茂高速等三条轴心线作引子，与所有沿线价值景区（点）发展良好的合作关系，共同推出多条以阳西咸水矿温泉为目的地游的线路配合各合作客户进行推广。
c：高度重视阳江地接的市场，与阳江每一家门市旅行社深度合作，各方面予以其优惠来大力抢夺阳江地接市场占有份额。
d、在每月轮流在不同地区推出一项优惠活动，联办商家进行各种形式的促销活动，以此不断地提高公司的知名度。
e、制定合适的激励机制，鼓励全员营销，通过公司上下所有员工的关系营销，以拓开公司的收益渠道。
3、市场定位与宣传攻略：
a、20××年公司整体设施配备已较为完善，建议公司正式定位为四星标准的温泉旅游度假区，引入四星级的管理体制。
b、宣传攻略方面不硬性强求在媒介载体上大幅度宣传，而是灵变的多渠道去寻找价格合适、针对性较强且合作拓度宽的载体来帮助公司进行宣传包装。风格与主题围绕“养生”、“动感”、“自然”以及“独家私密”为主。这需要后期宣传策划部的大力支持，方案经与公司领导及宣传策划部商议后附表请示总经办。
20××年1月3日
篇14： 房地产市场调查报告
房地产市场调查报告优秀范文社会实践报告
20**年以前，榆林城区土地价格亩均价为57。43万元，而20xxD20xx每亩均价为207。4万元，20xx年亩均价94。1万元，基本与20**年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，此刻建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时光、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学决定，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速到达1。7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20xx年的2050元/?上升到20xx年的2394元/?，上涨了344元/?，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成必须的压力
。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年D20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的状况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款到达48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%。
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时光，目前房屋销售仍处于调整期。
应对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业能够说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了用心的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从19到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2。5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8。41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的状况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选取（见表7）：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年D20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1D10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63。96%。20xx年1D10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16。96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也十分明显。
从表8能够看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2。87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2。53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1。18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1。35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1D10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16。96%，占税收总收入的1。21%。
四、对规范我市房地产的几点推荐
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标贴合经济发展需要、政策作用贴合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
篇15：房地产市场调查报告
摘要:
多年来持续看涨的高房价使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前兰州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于20xx年4月25日针对兰州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。结果表明兰州市的房价近几年上涨的速度有所下降，但是每年都是呈现上涨的趋势。人们对房地产的要求基本上是在价格和质量等方面产生的顾虑。
一调查背景及目的
近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，20xx年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨。另外，房价影响想到城市居民的基本生活保障，购房者对房子的需求持续保持在上涨的趋势。这是因为经济的快速发展，城市化水平的发展，带动的房地产业的发展。房地产业中的暴利又驱使更多的人们献身于这一行业。盲目的投资带来了许多问题的发生，导致社会上出现了许多的问题。以此我们此次针对兰州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产估价这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。
二调查方法
通过采取问卷调查的方法，对兰州市城关区居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷42份，获取调查结果后采用Excel表
对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前兰州市房地产市场方面的情况。
三调查结果
1.居住条件分析
我们可以看出，在消费者的居住条件中，房改房所占比例较大，占47.5%；其次是自建房占25%，然后为向单位出租占6%。由此我们可以得出，兰州市消费者居住条件以房改房和自建房为主，而商品房较少，从而说明兰州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。
2.家庭收入分析
从以上数据我们可以看出，兰州市消费者家庭月总收入主要集中到
2500-4000元范围内，占到被调查者的46.15%；其次是1500-2500元范围，占到36.92%；排到第三位的是4000元以上，占19.23%；而800-1500元以及800元元以下的消费者比例甚小。由此我们可以得出兰州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。
3.需要住房面积分析
从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为45.71%；60-80平方米占25.71%；100-120平方米占17.14%；<60平方米的为5.71%；>120平方米占5.71%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。
4.居民购房计划分析
从以上数据我们可以看出，消费者计划暂时不购买房屋的占46.34%；三年内购买年的占24.39%；一年内购买的占19.51%；五年内购买的占9.76%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。
5.居民购房目的分析
以上数据我们可以看出，消费者的购房目的72.5%为居住（居住1：已解决生活问题为目的；居住2：以改善生活质量为目的）；22.5%为商住两用；5%为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。
篇16：房地产市场调查报告
随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。
一、基本概况：
20xx年新开工面积112、5平方米,其中住宅项目15个,面积75、2万平方米；专业市场6个，面积37、3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积29、7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房20xx套，面积23、86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6、87万平方米，均价3248元/平方米。
20xx年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25、4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较。
二、存在问题：
1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较。
2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。
3、开发企业资金短缺。20xx年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，量资金外流，项目多的企业资金缺口巨，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。
4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较，部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。
5、受20xx年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。
三、下步打算：
1、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20xx年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。
2、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。
3、加各银行对房地产企业的信贷支持力度。20xx年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达7、06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较缺口，希望通过有效途径，争取银行更贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。
4、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。
5、加对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。
6、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的发展。
8、加对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。
篇17：房地产市场调查报告
今年以来，国家采取了一系列优惠政策，扩大内需，促进房地产市场健康发展，特别是我市“房地产新政；在影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐好转，商品房销售不断上升，政策效果进一步显现。
一、我市房地产开发的现状
(1)房地产开发投资处于低调整状态。1-11月，全市房地产开发投资94.9亿元，与20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低点上升近6个百分点，比第三季度上升1.1个百分点(如图1)，占全社会固定资产投资总额的10.0%，比第三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月1月至11月市、县(市、区)房地产开发投资结构表
投资额(亿元)
发展投资比例(%)
同比增减比例(%)
房地产开发投资
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
办公楼
1.2
1.3
-0.1
商业经营场所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地产建设规模及现状；两升一滴。随着我市六个部门推进新建设措施的出台和销售市场的持续升温，市场供应发生了积极变化。建筑面积和竣工面积保持了一定的增长规模，而新建筑面积逐年减少，但下降幅度逐渐缩小。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%；其中，居住面积241.7万平方米，同比增长40.0%；办公楼5万平方米，同比增长143.2%；商业经营场所25.5万平方米，同比增长111.1%。
新开工面积293万平方米，同比下降22.7%；居住面积224.7万平方米，同比下降30.0%；办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%；商业和商业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。
二、新房地产政策对市场的影响分析
1.新住房政策的累积效应得到了进一步的揭示。自去年第四季度以来，我市已发布有效的“房地产新政；今年以来，各部门在原有基础上不断完善和细化各项政策措施，出台了《关于调整城镇房地产交易的税收政策》、《关于进一步减轻居民购买和转让住房税收负担的政策》、《关于促进我
《关于促进城市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《促进新项目发展的政策措施》，同时增加金融支持服务，降低公积金贷款首付比例，将首付比例从30%调整为20%，将最高贷款额度从25万元调整为35万元，将最高贷款期限从调整为30年，缩短二手房贷款和二手房交易营业税免税期限，将全额征收改为差额征收等。这些政策措施的效果有效降低了购房者的成本，缓解了开发商的资金压力，对房地产开发企业和消费者都有好处，增强了信心，获得了利益。从目前的情况来看，经过几个月的运作，已经产生了积极的效果，对促进房地产市场的快速复苏起到了积极的作用。
2.房地产开发企业采取积极有效的措施应对市场变化。去年下半年后，针对房地产市场房地产投资和商品房销售持续下滑的新形势，全市房地产开发企业主动调整发展战略和营销策略，采取各种优惠促销措施，极大地激发了居民的购房欲望和消费热情，交易量大幅增加。
三、目前值得注意的两个问题
其次，高房价可能会对商品房销售施加新的限制。随着商品房销售的快速增长，市场复苏的迹象趋于明显，一些开发企业和新建筑出现了价格上涨。据报道，在成交量略有改善后，一些房地产从3月份开始涨价，8月份出现了一些房地产“坐在地上涨价”现象。从城市商品房平均成交价格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，其中商品房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比增长17.62%。在市区，有价格在7000-8000元/㎡的高档楼盘，如地景蓝湾、童渊、运河一号大厦、江南一品、公园一号等，商品房的涨价幅度大大超过人民收入的增长，势必对销售形成新的约束。
四、促进我市房地产健康发展的几点建议
1.加快政策调整，给行业宽松的发展空间。目前我市发布的《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税、住房贷款等内容。该政策具有放宽行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论和制定政策时，应更加坚定地运用市场导向的标准，为行业和企业的发展提供宽松稳定的环境，为房地产行业未来的繁荣稳定奠定基础。
2.政府应规范土地市场，引导房地产企业合理、科学地利用现有可开发土地。从规划、土地使用、税收优惠等方面引导和鼓励社会投资，发展中小户型(面积120平方米以下)房地产项目，增加廉租房、保障房建设，满足广大公民住房需求。过高的房价仍然是有效扩大市场交易的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者还是买不起现在的房价，但实际上现在的房价还是蕴含着很大的利润。一方面，如果开发商愿意让消费者受益，两者之间的需求可以达到合理的平衡，可以有效消除房地产矛盾的长期积累；另一方面，开发商需要对土地储备和住房开发进行合理规划，防止资金链断裂，以促进房地产市场稳定健康发展。
3.稳定就业，增加居民收入。房地产市场发展的关键在于市场成交量，而市场成交量取决于市场消费能力。因此，居民的收入和就业状况对房地产行业的消费至关重要。
4.创造更好的房地产开发环境。政府应不断加大投入，重点改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，营造良好的人文居住环境，吸引更多有实力的房地产企业入驻发展。
篇18：地房地产市场
地房地产市场
1.了解当地房地产市场的整体状况，侧重于该城市的GDP增长状况，该城市的人均可支配收入多少，该城市的人口增长状况，一手房和二手房销售现状
2.了解在售楼盘的基本信息，其中包括建筑风格、开发体量、户型面积段以及各面积段的户型数量、价格、销售状况、基本宣传策略、销售员工基本素质评价、亮点概述、客户对该项目的认可程度评价等
3.了解当地媒体状况，价格、所针对的人群、发行量或者收视率、客户认可度、版面或者时间所导致的广告效果差别
4.了解你客户的需求，了解这个项目客户所接受价格、户型格局
5.深入了解你所操作楼盘的基本信息，深入挖掘该项目的优势----注意两个原则：第一的和唯一的
6.对项目优势加以总结提炼，即核心卖点梳理
7.针对你所了解的信息制定该项目的营销策划方案
8.确定该项目名称、主广告语、以及宣传基调
9.和相关媒体洽谈，确定媒体价格，制定整体广告计划，记得要品牌形象与产品推广相结合，软性报道和硬性宣传相结合
10.制定售楼处包装建议，并准备售楼处所需物品，记得让客户感觉舒适和风格明确是前提
11.项目楼书、3V动画片、宣传单页、户外围墙广告等的`撰写和制作，力求凸显项目风格、品质，让客户对项目有个全面的深入的了解
12.软文铺垫，建议选择新闻题材，硬性广告和活动造势，争取在短时间内即可达到应有的项目知名度
13.优惠权登记，不一样的开发商可能有不同的叫法，但大体意思就是意向客户积累
14.开盘方案制定，力求新颖脱俗吸引受众眼球，并着手于开盘事宜准备
15.开盘，
16.针对开盘状况调整广告策略
17.定期做广告效果分析以及来电、来访、已成交客户分析，适时调整广告计划
18.根据上面那项的结果调整推广策略，注意老客户维护要与新客户的开发相结合
19.制定项目推广活动计划，力求维护老客户的同时最大程度吸引新客户关注
20.制定项目清盘计划，力求速度快捷，不提倡打价格战，价格应该是阶段性地一路上涨，也就是所谓的低开高走
21.定期整体项目资料，第一时间做样报
22.总结这个项目的所得和不足
Davidjoe
篇19：房地产市场何去何从
房地产市场何去何从
2003年中央经济工作会议确定优先发展住宅产业,加之,我国国民经济持续发展,城市化水平不断提高,居民住宅不断得到改造,以及城市建设步伐加快等四大支柱支撑房地产的发展.中国经济继续快速增长,房地产市场肯定也会继续兴旺.但也要防短期饱和、结构饱和等,政府和开发商在调控和生产住宅时,必须调整产品结构,增加有效供给,使商品适销对路.
作 者：常亚滨 作者单位：齐齐哈尔市城市房屋拆迁安置中心,黑龙江,齐齐哈尔,161000 刊 名：理论观察 英文刊名：THEORETIC OBSERV ATION 年，卷(期)：2004 “”(2) 分类号：F293.3 关键词：【房地产市场总结暨展望】相关文章：
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10.医院总结暨计划
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