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银行资产评估报告

2024-03-24 08:10:47 收藏本文下载本文

“salmonlove”通过精心收集，向本站投稿了18篇银行资产评估报告，下面是小编整理后的银行资产评估报告，欢迎您阅读，希望对您有所帮助。

银行资产评估报告

篇1：银行资产评估报告

一、绪言

中瑞国际资产评估(北京)有限公司接受湖南湘邮科技股份有限公司的委托,依照国家有关资产评估的规定及合理有效的各项行为依据、法规依据、产权依据、取价依据,本着客观、独立、公正、科学的原则,采用市场法对湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司 1000 万股的股权于评估基准日 20xx 年 12月 31 日的市场价值进行了评估工作。

现将资产评估情况及资产评估结果报告如下:

二、委托方和其他评估报告的使用者

(一)委托方:湖南湘邮科技股份有限公司(以下简称“湘邮科技”或“公司”)

名称:湖南湘邮科技股份有限公司

住所:长沙市高新技术产业开发区麓谷基地玉兰路 2 号

法定代表人:阎洪生

注册资本:人民币壹亿陆仟壹佰零柒万元整

实收资本:人民币壹亿陆仟壹佰零柒万元整

公司类型:上市股份有限公司

经营范围:第二类增值电信业务中的信息服务业务(凭本企业许可证书在核定范围和有效期内经营);研制、开发、生产、销售计算机软、硬件及邮电高科技电子产品;设计、安装、维护计算机网络工程、无线通信工程、电子信息系统集成、安全技术防范系统;销售移动通讯直放站无线寻呼发射机、机械设备、五金、交电、建筑材料(不含硅酮胶)、日用百货、日用杂品及法律法规允许的化工原料、化工产品、金属材料;承接邮电高新技术课题的研究并提供科技成果引进、转让、咨询服务(不含中介);商品和技术的进出口业务(国家法律法规禁止和限制的除外)。

湖南湘邮科技股份有限公司是在上海证券交易所挂牌上市的高科技企业,股票

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告代码是:600476,公司主要从事计算机软件开发及系统集成、邮政函件设备研制生产,GPS 及网点安全服务运营,建筑规划设计及计算机产品代理等业务。

公司坚持以 IT 业为龙头,制造业、运营业为主体,其它产业为补充的产业发展战略。IT 业是湘邮科技的传统产业,也是龙头产业。公司拥有数支基于数据库应用开发、熟悉具体行业业务、能提供行业整套解决方案的科研队伍。近年,公司先后承建了“中国邮政集邮业务管理系统”、“全国邮资机管理系统”、“邮政综合业务平台”、“邮易购电子商务平台”、“财政非税收入管理系统”等一批在全国邮政行业以及财政行业颇具影响的大型系统。制造业是公司的主体产业,公司于年与瑞士 Frama 公司合作,引进瑞士生产工艺和技术研制出 COPOTE 系列数字邮资机,并于年自主研发出 COPOTE 系列信封打印机,顺利通过国家邮政局组织的检测和验收,获准投入邮政生产使用。目前,公司已建成了全国唯一的年产10000 台的邮资机及信封打印机生产基地,主要拥有 COPOTE 系列邮资机产品、信封打印机系列产品及工业介质打印系统三类产品。运营业作为公司的新兴产业,主要围绕邮政安防运营和 GPS 运营两条主线开拓市场。目前运营业主要开发了邮政干线车辆 GPS、烟草 GPS、烟草 GIS、公安 GIS、烟草无线应用等业务管理系统和“湘邮时刻”GPS 系列产品。湘邮时刻 GPS 产品的市场拓展以长沙市场为基地,辐射全省各地州市,业务范围已经涉及到公安、武警、军队、出租车、运输、物流、环卫等行业车辆以及私家车辆,“湘邮时刻”品牌正在广大客户中赢得良好信誉与口碑。

湘邮科技作为“中国邮政第一股”,是全国邮政系统重点科研和技术支撑单位,被国家邮政局认定为“国家邮政局高新技术研究所”、“国家邮政局科技发展中心”,并率先在全国邮政系统设立“博士后工作站”,负责全国邮政的技术支撑工作。公司年被科技部认定为“国家火炬计划软件产业基地长沙软件园骨干企业”, 年至年被国家计委、工业和信息化部、对外贸易经济合作部、国家税务总局联合认定为“国家规划布局内重点软件企业”。公司先后获湖南省科学技术厅颁发的“高新技术企业认定证书”、湖南省信息产业厅颁发的“软件企业认定证书”、CCIC 质量认证中心颁发的 ISO9001-2008 版质量体系认证证书、信息产业部颁发建设部认定的“国家通信设计甲级资质”、建设部认定“建筑行业、建筑工程甲级资

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告质”、工业与信息化部颁发的“计算机信息系统集成一级资质”等资质证书。公司研发的 COPOTE 系列数字喷墨式邮资机系统获“长沙市科技进步一等奖”、“湖南省科技进步三等奖”,并被科技部、财政部评为“国家重点新产品”;公司的专利产品“信件分离传动装置”获“2008 年度长沙高新区发明专利实施奖”, 公司邮资机国产化项目组获“全国青年文明号”称号; 年公司被评为长沙国家高新区“纳税过 2000 万元企业”。

目前,公司共有自主知识产权产品 55 个,其中有 4 个是国家级重点新产品推广项目。近年来,公司先后有 l3 个项目获部、省科技成果奖,48 个规划设计项目获部、省优秀设计奖,还有两个项目进入了国家 863 计划。公司已建立了以北京、成都、长沙、南宁、广州、上海、福建、香港为中心,覆盖周边地区,面向全国的服务网络体系,技术和市场遍及邮政、通信、金融、政府、教育、公用事业及社区服务等领域。

公司在岗员工总数 405 人,公司员工大专以上学历 365 人,其中硕士以上学历26 人。湘邮科技园占地面积 50 亩,总建筑面积 27222平米,配套员工生活小区占地 32 亩,总建筑面积 40000平米。

湖南湘邮科技股份有限公司于评估基准日拟转让其持有的长沙银行 1000 万股的股份,转让股份数占长沙银行总股本的 0.43%。

(二)其他评估报告使用者

评估报告使用者是指委托方、资产评估业务约定书确定的其他评估报告使用者以及国家法律法规明确的评估报告使用者,本评估报告的使用者为委托方、被评估单位的股东、国家法律法规明确的评估报告使用者(工商行政管理部门、证券监督管理部门等)。

除国家法律、法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

三、被评估企业基本情况及财务状况

(一)基本情况

名称:长沙银行股份有限公司(以下简称“长沙银行”)

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告

住所:长沙市芙蓉中路一段 433 号

法定代表人姓名:张智勇

注册资本:人民币陆亿陆仟陆佰叁拾万捌仟贰佰陆拾玖元整

实收资本:人民币陆亿陆仟陆佰叁拾万捌仟贰佰陆拾玖元整

公司类型:非上市股份有限公司

经营范围:吸收公众存款;发放短期、中期和长期贷款;办理国内结算;办理piao据贴现;发行金融债券;代理发行、代理兑付、承销政府债券;买卖政府债券;从事同业拆借;提供担保;代理收付款项及代理保险业务;提供保管箱业务;办理地方财政信用周转使用资金的委托存贷款业务;外汇存款;外汇贷款;外汇汇款;外币兑换;国际结算;结汇、售汇业务;经中国人民银行批准的其他业务。

(二)公司简介

长沙银行成立于年 5 月,是湖南首家区域性股份制商业银行,现拥有包括广州、株洲、湘潭、常德、娄底、郴州在内的 23 家分支机构、90 个营业网点,控股发起湘西、祁阳、宜章三家长行村镇银行。截至 20xx 年末,全行资产总额达到 1901 亿元,存款余额达到 1606 亿元,授信总额 814 亿元,利润达到 28.1 亿元,不良率控制在 0.65%以内,资本充足率达到 12.04%。综合实力稳居长沙同业前三,在全国 140 多家城商行中名列前茅,并连续五年被银监会评为当前中国银行业最高等级的“二类行”。在英国《银行家》杂志评选的“20xx 全球银行 1000 强”中,长沙银行名列 546 位;在中国社科院金融研究所发布的“20xx 中国商业银行竞争力评价报告”中,长沙银行荣获“20xx 年度最佳进步城市商业银行”奖,并位列 20xx 年度全国城市商业银行(资产规模 1000 亿元-2000 亿元)财务评价“第四名”。立行以来,长沙银行累计支持政府重点建设项目 100 多个,中小企业 8000 余家,个人投资创业 10 多万户,服务长沙及周边地区市民客户 300 多万人。长沙银行不是长沙规模最大的银行,却是对市政建设支持力度最大的商业银行,对中小企业和市民客户服务最贴心的银行,同时也是全省唯一一家入选纳税 50 强的金融机构,总部经济的效应日益凸显;作为中联、三一、山河智能工程机械按揭的先行者,长沙银行更是有力的支持了长沙“工程机械之都”的迅速崛起。

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告

(三)被评估企业财务指标

至 20xx 年 12 月 31 日,长沙银行股份有限公司账面资产总额 19,336,036.20万元,负债总额 18,410,846.80 万元,所有者权益 925,189.40 万元。公司近三年经营指标如下表:

长沙银行股份有限公司近几年利润表

单位:万元

财务指标 20xx-12-31 20xx-12-31 20xx-12-31 20xx-12-31

营业收入 514691 420830 327739 227003

营业支出 230527 192767 154325 113388

营业利润 284063 228063 173414 113615

利润总额 285731 248850 173980 113557

所得税 63971 54285 31956 26642

净利润 221760 194565 142024 86916

每股收益 0.95 元/股 0.91 元/股 0.78 元/股 0.68 元/股

(四)宏观经济环境分析

1、国际经济环境

金融危机爆发以来,为尽早实现经济复苏,各国政府财政支出高速增长,发达经济体政府债务负担加重,金融危机已演变为主权债务危机。新兴市场国家在出台经济刺激政策后,经济恢复势头领先于欧美国家,新兴市场国家保持了一定经济增长水平,但面临着通货膨胀的压力。

欧债危机爆发以来,通过国际救助机构的帮助以及危机国家实施的一系列紧缩和改革措施,欧洲金融系统性风险已大幅下降,但仍未完全消除,欧洲国家仍面临内需疲软、就业形势恶化、公共和私营部门债务过高等问题,实体经济投资者和消费者信心不足,经济增长缺乏动力。金融危机以来,美国采取了四轮量化宽松货币政策,在一定程度上缓解了通货紧缩的压力,经济增长有所恢复,但其就业市场形势并未好转,并且受财政悬崖预期的影响,美国未来经济形势依然存在一定的不确定性。

2、国内经济环境

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告

在金融危机期间,中国经济在以政府投资和宽松的货币政策为主的经济刺激政策推动下,经济增长率保持在 9%以上,在应对外部市场冲击和恢复经济增长方面效果明显。目前,国内经济面临的挑战是推进金融财税体制改革,调整经济结构,优化资源配置,以缓解经济结构矛盾,增强可持续发展的动力。

20xx 年,中国经济正处在转换和寻求新平衡的关键时期,政府将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。尽管国际形势的不明朗对我国企业出口和投资造成一定的不利影响,但整体经济将保持平稳发展。

宏观经济主要指标表

单位:%/亿美元

项目 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 2009 年 2008 年

GDP 增长率 7.7 7.8 9.2 10.3 9.2 9.6

CPI 增长率 4 2.6 5.4 3.3 -0.7 5.9

PPI 增长率 -1.9 -1.7 6.0 5.5 -5.4 6.9

M2 增长率 13.6 13.8 13.6 19.0 27.7 17.8

固定资产投资增长率 19.6 20.6 23.8 23.8 30.1 25.5

社会消费品零售总额增长率 13.1 14.3 17.1 18.3 15.5 22.7

进出口总额增长率 7.9 6.2 22.5 34.7 -13.9 17.8

3、区域经济发展概况

长沙银行主要经营区域集中在长沙市,长沙是湖南省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、通信、金融中心,是一座以机械、纺织、商贸和食品加工工业为主的综合性工商业城市,亦是中西部地区主要的区域性中心城市之一。近年来,长沙市大力推进新型工业化进程,工业园区经济较发达,高新技术依托专业园区发展迅猛,已培植了一批高新技术产业群,形成了电子信息、先进制造技术、新材料、生物医药和高科技食品等五大高新技术产业群。

20xx 年长沙市实现地区生产总值 7153.13 亿元,同比增长 12.0%;全市财政总收入 883.89 亿元,同比增长 19.5%。未来,长沙市政府将进一步提高城市国际化水平、加快产业高端化进程,经济有望持续健康发展。

长沙市经济的良性运行为辖区内金融机构提供了广阔的.发展空间,近年来长

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告沙地区金融机构存贷款规模持续较快增长。截至 20xx 年末,长沙市金融机构本外币各项存款余额 10148.76 亿元,比年初增加 1345.90 亿元;年末金融机构各项贷款余额 9633.02 亿元,比年初增加 1070.23 亿元。

(五)行业分析

1、行业概况

商业银行在我国金融体系中处于重要的地位,银行是企业主要的融资渠道,银行存款仍是居民投资的主要方式之一。近年来,我国商业银行整体运营态势良好,资产和负债规模增速保持平稳,经营效率有所上升。20xx 年,我国商业银行平均资产利润率 1.27%,净息差为 2.68%,盈利水平稳步提升。近年来,我国商业银行整体资产质量不断提高。20xx 年,受宏观经济增速放缓的影响,企业经营风险加大,商业银行不良贷款余额有所增加,但总体资产质量保持良好水平。截至20xx 年末,商业银行不良贷款余额 0.59 万亿元、不良贷款率为 1%、拨备覆盖率为 282.7%。然而,在当前外部冲击和内部转型的压力下,近年来银行业巨量信贷投放对资产质量所带来的负面影响已逐渐显现,未来一段时间,仍需关注其变化。截至 20xx 年末,我国商业银行核心资本充足率为 9.95%,资本充足率为12.19%,资本较为充足。

总体看,国内银行业处于较快发展阶段,内部管理和风险控制水平持续提升,业务创新能力逐步提高,盈利能力强。但在保护性政策利差下,银行资产规模快速膨胀,信贷资产质量存在隐忧,资本充足性面临压力。随着利率市场化进程的推进,商业银行利差水平将有所压缩,并且商业银行不良贷款余额的上升,将使相应的减值准备计提增加,对商业银行利润会形成一定的挤压,未来银行业盈利增长将面临压力。

2、市场竞争

由于国内市场经济所处的发展阶段和特殊的利率政策,中国银行业呈现业务模式趋同、同质化竞争严重的局面。规模竞争在银行业竞争中占据重要地位,银行业形成了以大型国有控股商业银行和全国性股份制商业银行为主导的竞争格局。

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告

凭借长期经营的积累,国有控股商业银行在经营网点、客户资源、规模效益、人力资源等方面处于行业领先地位,市场份额一直处于市场前列。同时,国有商业银行实施了综合化经营战略,业务多元化程度得到提升,增强了抵御金融脱媒冲击的能力,并通过非银行子公司的业务增长进一步提升市场竞争力,保持市场领先地位。股份制商业银行采取相对灵活的经营机制和现代化的经营管理方式,经过多年的迅猛发展,已经成为我国金融体系的重要组成部分。但由于银行间的产品同质化严重,差异化经营、特色化发展成为股份制商业银行近几年的战略目标。城市商业银行具有明显地域优势,是民营中小企业创业和发展的重要资金支持者。近年来,城市商业银行资产规模迅速发展,异地分支机构数量也大幅增长,但异地分支机构的设立,对城市商业银行资本、人力资源、管理水平等方面带来了巨大挑战。农村金融机构加快推进股权改造和经营机制转换,职工和自然人持股情况不断规范,风险管理机制和流程银行建设步伐加快。目前,外资法人银行是在华外资银行的主要存在形式。20xx 年底,外资法人银行存贷比指标五年的宽限期结束,外资银行面临的流动性压力加大。外资银行在国内的竞争力有待进一步提升。同时,随着金融市场不断发展,银行业面临保险、基金、证券、信托等金融机构的激烈竞争。

总体看,我国银行业的竞争日趋激烈,各类商业银行只有充分发挥自身优势,并加速改革、转型进程,才能在激烈的竞争中保持竞争优势。

3、行业风险

目前我国主要商业银行能够按照国际先进商业银行的规范要求搭建风险管理组织体系,逐步强化风险管理体系的垂直性和独立性;业务操作流程和分级授权制度不断完善和优化,内部风险评估体系基本建立。大型商业银行已经开始按照巴塞尔新资本协议内部评级法的要求开发内部评级系统。

A、信用风险

商业银行整体信用风险管理水平在近年来有明显提高,但由于商业银行经过了高速扩张期,在国内宏观经济增速放缓及国际经济形势不乐观的情况下,未来几年商业银行的信贷资产质量面临一定压力。商业银行面临的信用风险将主要体

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告现在以下几个方面:政府融资平台贷款、房地产业贷款、小微企业贷款及表外融资业务等。

近年来,地方投资冲动带动融资平台债务规模迅速增长。20xx 年以来,监管部门清理整顿地方融资平台贷款的力度持续加大,商业银行纷纷收紧了平台贷款,城投债、信托产品成为地方融资平台新的重要资金来源,地方融资平台债务规模快速增长,潜在风险进一步加大。

在国务院持续出台房地产市场调控政策背景下,未来房地产业的发展具有很大的不确定性,房地产企业的盈利能力受到一定的负面影响,使得商业银行房地产业贷款面临一定的信用风险。为支持中小企业发展,国家出台了支持小型和微型企业发展的金融、财税政策措施,各银行业金融机构持续加强对符合国家产业和信贷政策的小微企业的融资支持力度。尽管小微企业贷款收益率较高,风险相对分散,但小微企业过短的生命周期、贷款抵押品的不足、还款能力弱等因素都使商业银行面临一定的信用风险。

我国商业银行表外业务中银行承兑汇票和理财业务发展较快,表外融资功能迅速增强,随之也酝酿了较大的表外业务信用风险。银监会已经针对商业银行理财产品、银行承兑汇票等表外业务出台了一系列风险管理措施,以规范银行业表外业务。

近年来,为达到存贷比、贷款集中度以及信贷额度等监管要求,部分商业银行直接持有信托计划和理财产品,或者通过与其他银行协同利用同业存放款绕道投资信托计划和理财产品,实际为客户提供信贷支持,该部分资产以投资资产的形式存在,未计提减值准备,该类资产隐藏的信用风险需关注。

B、流动性风险

当前商业银行存款的实际负利率及利率市场化推进,居民及企业投资多元化趋势加强,长期来看银行业面临储蓄存款流出的压力增加,存款波动加大,负债稳定性降低。同时,由于存款的短期化和贷款的中长期性,商业银行资产与负债错配问题日益突出。近年来,商业银行同业业务规模快速增长,特别是同业负债规模增长较快,商业银行对同业资金依赖度增强,潜在的流动性风险值得关注。

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告为加强商业银行流动性风险管理,银监会引入了巴塞尔委员会《计量标准》中的流动性覆盖率和净稳定资金比例,要求商业银行流动性覆盖率和净稳定资金比例均不得低于 100%。总体看,商业银行流动性管理的压力加大。

C、市场风险

近年来,理财产品的大规模发行、民间借贷现象泛滥等问题,都反映了利率市场化的内生需求。目前利率市场化改革已经列入了“十二五”规划,利率市场化改革的步伐逐步加快。利率波动的加大,使得商业银行面临的利率风险上升;另一方面,近年来随着银行业的债券投资规模持续增长,利率波动对债券投资收益及公允价值的影响加大,银行业需加强其交易账户和银行账户的利率风险管理。近年来银行业同业业务规模呈快速增长趋势,利率波动使得银行业同业业务面临的市场风险上升。随着海外业务的不断发展及人民币汇率波动幅度加大,商业银行汇率风险也在上升。

D、操作风险

近几年,银监会加大对银行合规性的监管力度,针对银行业内控和管理的薄弱环节,发布了加大防范操作风险工作力度的“十三条”措施,并实施了商业银行内部控制指引和信息披露办法。各银行也逐步重视防范操作风险,加强内控体系的建设和内部稽核力度,银行业整体操作风险管理水平得到提升。但近年来票据诈骗、银行理财纠纷、假担保等金融案件仍不断暴露,表明商业银行特别是中小银行操作风险管理架构有待完善、管理水平仍有待提高。

总体而言,近年来,我国商业银行按照业务条线不断细化相关风险的监控措施,整体风险得到有效控制。然而,游离在监管范围之外的“影子银行”,对银行业的稳健运营产生不利影响,目前,监管部门正在加强对“影子银行”体系的统计监测和风险评估,以防控相应风险向银行业的传导。

4、银行业监管与支持

中国银监会成立以来,在总结自身监管经验的基础上,吸收国际主流监管理念,提出了“管法人、管风险、管内控、提高透明度”的监管理念,形成了“准确分类—提足拨备—充分核销—做实利润—资本充足”的持续监管思路,以及

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告“风险可控、成本可算、信息充分披露”的金融创新监管原则,基本构建了符合我国实际的银行业监管理念框架体系;建立了覆盖资本水平、公司治理、内部控制、信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险、国别风险、声誉风险等方面的银行业审慎监管框架,形成了一套符合我国银行业运营实际的审慎监管“工具箱”。监管部门通过现场监管、非现场监管、窗口指导等方式,对商业银行各项经营活动进行持续监管。近年来,我国银行业监管过程中注重合规监管和风险监管,监管方式和手段逐步改进,监管的全面性、专业性和有效性得到提高。20xx年,银监会颁布了银行业实施新监管标准的指导意见和商业银行资本充足率管理办法,制定了提高我国银行业监管有效性的中长期规划,以及巴塞尔Ⅱ和巴塞尔Ⅲ同步实施的计划。根据各类银行业金融机构的实际情况,银监会在统一设定适用于各类银行业金融机构最低监管标准的同时,适当提高了系统重要性银行监管标准,对不同机构设置了差异化的过渡期安排,这有助于各类银行业金融机构向新监管标准的平稳过渡。20xx 年 6 月 7 日,银监会发布了《商业银行资本管理办法(试行)》,并于 20xx 年 1 月 1 日正式施行。

相对于国际银行业,我国银行业监管过程中的行政色彩比较浓厚,较强的政府支持因素亦成为对银行评级过程中考虑的重要因素之一。在审慎的监管环境和政府的有力支持下,我国银行业在全球金融危机中表现稳健,经营业绩良好。然而,银行业作为与经济周期密切相关的行业,且我国银行业金融机构运营过程中仍存在规避监管和短期利益行为,这都使监管的有效性和政策执行度有一定程度的削弱。以上因素,使我国银行业监管也面临着新的挑战。

(六)长沙银行发展战略

长沙银行将在保持长沙本地主导地位的同时,加速推进跨地区、跨省经营战略,努力提高异地市场占有率、扩大知名度。结合自身特点,长沙银行设定了差异化的市场定位,将总行发展目标定位于“政务银行”、“中小企业银行”和“市民银行”,省内分行定位于“中小企业银行”、“政务银行”,省外分行定位于“中小企业银行”。长沙银行针对各业务条线制定了包括产品设计、渠道拓展、营销组织、团队建设等方面的发展策略,同时制定了旨在加强风险管理与内

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告部控制的多项措施;对规划期内资产规模、主营业务规模提出年均复合增长 20%的发展目标。此外,长沙银行将通过上市建立资本补充长效机制,加速形成核心竞争力,实现可持续发展。

目前,长沙银行三年发展规划执行情况良好。资产规模方面,长沙银行 20xx年末资产规模较上年末增长 19.80%,为完成三年发展规划奠定坚实基础。跨区域经营方面,长沙银行设立了一家省外分行广州分行,两家省内分行湘潭分行和常德分行。20xx 年,在监管机构放松城商行省内异地分支机构扩张的情况下,长沙银行积极推进省内分支机构的全面布局。主营业务方面,目前长沙银行政务业务涵盖了各种主要的代理业务、融资服务、结算业务,是省内政务业务的主导银行,在长沙地区各级政务业务中占据主导地位;中小企业银行方面,长沙银行已树立了中小企业伙伴银行的良好市场形象,具备较强的吸引和维系中小客户的能力,公司存款市场份额在长沙市银行业金融机构中排名第二;长沙银行进一步细分了中小企业市场,设立小微企业部,专门负责小微企业信贷业务,未来长沙银行将大力发展小微企业信贷业务;市民银行方面,长沙银行设立多家社区银行以提升金融服务便利性,积极树立社区银行品牌形象。

总体看,长沙银行的市场定位符合其自身特点,各项发展举措逐步落实,竞争力获得提升。但目前监管机构对城商行跨省经营实施严格限制,长沙银行跨省经营战略的推进进程将受到影响。

四、评估对象及范围

本次资产评估对象为湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司 1000 万股股权的价值。以上评估范围与委托评估时确定的资产范围一致。

根据委托方湘邮科技提供,由长沙银行出具的 F00495 号股权证载明的股份为19381528 股,此次纳入评估范围的为湘邮科技持有的长沙银行 1000 万股的股权。纳入评估范围的股权无质押、无权属争议,未涉及法律诉讼。

五、评估目的

本次评估目的是确定长沙银行股份有限公司 1000 万股股份于评估基准日的市场价值,为湖南湘邮科技股份有限公司拟转让其持有的长沙银行股份有限公司股权

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告提供价值参考依据。

六、价值类型和定义

评估人员经与委托方充分沟通后,根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”,本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下,为满足评估目的而提出的价值估算成果,不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。

七、评估基准日

本次评估基准日为 20xx 年 12 月 31 日,该基准日与本次《资产评估业务约定书》载明的评估基准日一致。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

此基准日是委托方在充分考虑注册资产评估师的以下建议的基础上确定的:

1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近,使评估人员能更好的把握评估对象的状况,以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值;

2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近,使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义,以利于评估结论有效服务于评估目的。

3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会计报告日,使评估人员能够较为全面地了解评估对象整体获利能力的情况,以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展。

本评估报告的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

八、评估假设及限制条件

1、交易假设:假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2、公开市场假设:公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖方的地位平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

3、持续使用假设:持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态,其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下,没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件,其评估结果的使用范围受到限制。

4、企业持续经营的假设:它是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体,在所处的外部环境下,按照经营目标,持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任;企业合法经营,并能够获取适当利润,以维持持续经营能力。对于企业的各类经营性资产而言,能够按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用。

5、被评估企业及参考企业公开披露的信息是真实的、可信赖的。

6、由于受各种原因限制,我们未能对长沙银行股份有限公司进行整体资产评估,本评估报告与进行整体资产评估确定的每股净资产再乘以湖南湘邮科技股份有限公司持有的股份数计算的评估价值可能不一致。

九、评估依据

(一)行为文件依据

1、评估业务约定书;

2、股权转让的会议纪要。

(二)法律依据

1、《中华人民共和国公司法》;

2、《人民银行法》、《商业银行法》、《银行业监督管理法》;

3、《贷款通则》;

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告

4、其他与评估相关的法律、法规和规章制度。

(三)准则依据

1、财政部关于印发《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》的通知(财企[2004]20 号);

2、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知(会协[]18 号);

3、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——企业价值》的通知;

4、中评协[]189 号《资产评估准则-评估报告》;

5、中评协[2007]189 号《资产评估准则-评估程序》;

6、中评协[2007]189 号《资产评估准则-业务约定书》;

7、中评协[2007]189 号《资产评估准则-工作底稿》;

8、中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》;

9、中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知(中评协[2008]218 号)等。

(四)权属依据

1.股权证及股东分红资料;

2.营业执照、国地税证;

3.其他产权证明文件。

(五)取价依据

1、长沙银行股份有限公司 20xx 年度、20xx 年度、20xx 年度和 20xx 年度审计报告;

2、wind 资讯金融终端;

3、《投资估价》([美]Damodanran 著,[加]林谦译,清华大学出版社 2004 年出版);

4、《价值评估:公司价值的衡量与管理》(第 3 版)([美]Copeland,T.等著,郝绍伦,谢关平译,电子工业出版社 2002 年出版);

5、《公司价值评估:有效评估与决策的工具》([美]布瑞德福特康纳尔著,

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告张志强,王春香译);

6、《企业价值评估中股权缺乏流通性减值折扣研究》,赵强,苏一纯著;

7、《企业价值评估中流动性限制与控制权收益》赵强著;

8、评估人员收集的其他参考资料。

十、评估方法

《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——企业价值》和有关评估准则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法。本次评估为部分股权价值评估,且为非控股股东,我们未能对长沙商业银行股份有限公司进行整体资产评估,无法按成本法、收益法对被评估企业进行整体评估来确定扩转让股份的评估价值。因此,本次评估仅采用市场法。

市场法,是指将估值对象与市场上已有交易案例进行比较,并对比较因素进行修正,从而确定估值对象价值的一种估值方法,它属于间接方法。市场法通常可分为相对指标比较法和案例比较法。由于难以收集案例的详细资料及无法了解具体的交易细节,因此案例法较难操作。而相对指标比较法,由于指标数据的公开性,使得该方法具有较好的操作性。使用市场法估值的基本条件是:需要有一个较为活跃的资本市场;市场案例及其与估值目标可比较的指标、参数等资料是采用相对指标比较法对标的权益或风险证券等的价值估算,一般是根据估值对象所处市场的情况,选取某些公共指标如市净率(PB)、市盈率(PE)等与可比公司进行比较,通过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较,调整影响指标因素的差异,来得到估值对象的市净率(PB)或市盈率(PE)等,据此估算估值对象的价值。

根据当前资本市场的特点和长沙银行股份有限公司股权历史交易案例的特点,我们对国内银行类上市公司市净率(PB)、市盈率(PE)进行了比较分析,认为市盈率(PE)指标更适合长沙银行股权的估值。本次评估采用市场比较法的相对指标比较法对估价对象进行评估。

市场法基本思路是,根据调查取得的银行类可比上市公司的市盈率进行分析计算,得到评估基准日银行类可比上市公司的市盈率平均数;以基准日长沙银行

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告财务报表净利润与上述市盈率相乘得到基准日全部股权评估价值。以全部股权评估价值乘以湖南湘邮科技股份有限公司拟转让股权所占比例,再考虑少数股权折价(非控股权折价)和流动性折价得到本次湖南湘邮科技股份有限公司拟转让其持有长沙银行股份有限公司 1000 万股份价值。

计算公式为:

(1)全部股权评估价值=可比公司的市盈率(PE)×企业基准日净利润

(2) 缺少流动性下的全部股权评估价值=全部股权评估价值×流动性折价

(3)少数股权评估价值=缺少流动性下的全部股权评估价值×股权数量所占比例×(1-少数股权折价(非控股权折价))。

十一、评估程序

我们接受委托后,通过公开的资料了解长沙商业银行股份有限公司的基本情况,根据实际情况制定资产评估工作计划,资产评估工作分四个阶段进行:

(一)评估前期的准备工作阶段

本阶段的主要工作是:根据评估工作的需要,收集资产评估所需文件资料,制订资产评估的实施方案。

(二)评估实施阶段

1、搜集和了解委估资产的历史及现状,收集相关财务资料。

2、根据委估资产的实际状况和特点,制订与之相适应的评估方法。

3、在确定评估方法的基础上,对评估对象进行初步评估测算。

(三)评估汇总阶段

根据资产的初步评估结果,进行汇总分析工作,对资产评估结果进行调整、修改和完善。

(四)提交报告阶段

根据评估工作情况,起草评估报告书,向委托方提交资产评估报告书草稿,根据委托方意见,进行必要的合理的修改,经公司三级复核程序后,向委托方提交正式资产评估报告书。

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告

十二、评估结论

至评估基准日,湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股份1000 万股,股权评估值 3,962.46 万元。

十三、特别事项说明

以下事项可能对评估结论产生影响,敬请评估报告使用者予以重点关注。

1、本次评估是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的,本评估机构及参加本次评估的工作人员与委托方及其他报告使用者之间无任何利害关系。

2、受条件限制,我们未能对长沙银行股份有限公司进行整体资产评估,本评估报告与进行整体资产评估确定的每股净资产再乘以湖南湘邮科技股份有限公司拟转让的股权份额计算的评估价值可能不一致。

3、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行市场价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时,评估结果一般会失效。

4、本报告所称“评估价值”,是指所评估资产在评估基准日之状况和外部经济环境不变的前提下,为本报告所列明的目的而提出的公允估价意见。

5、本次评估采用的相关上市公司的财务指标已经沪深证券交易所公告,本次评估假设这些数据是真实和完整的。

6、评估对象于公开市场的股权评估值仅供委托方在资产处置时参考,并非是对评估对象成交价格的保证,对其处置行为的可实现性也不承担责任。

7、本报告含有若干附件,附件构成本报告的重要组成部分,与本报告正文具有同等法律效力。

十四、评估报告评估基准日期后重大事项

(一)评估基准日后至本报告提交日,没有对评估值产生较大影响的重大期后事项。

(二)在评估基准日后有效期以内,如果资产数量及作价标准发生变化时,应

湖南湘邮科技股份有限公司持有的长沙银行股份有限公司股权转让项目资产评估报告按以下原则处理:

1、当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产额进行相应调整;

2、当资产价格标准发生变化对资产评估价产生明显影响时,委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值;

3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化,委托方在资产实际作价时应给予充分考虑,进行相应调整。

十五、评估报告的使用限制说明

1、本报告的作用依照国家法律法规的有关规定发生法律效力。

2、根据国家现行规定,本项目评估结论有效期为一年,自评估基准日 20xx 年12 月 31 日计算起,至 20xx 年 12 月 30 日止。

3、本报告是应委托方要求,为本报告所列明的目的而作,评估结论仅供委托方及其他报告使用者为评估目的使用和送交主管机关审查使用,评估报告书的使用权归委托方所有,未经委托方同意,本报告不得随意向他人提供或公开。

十六、评估报告提出日期

本报告提出日期为 20xx 年xx月xx日。

篇2：银行资产评估报告

银行资产评估报告

重视以企业价值最大化管理为核心的财务管理，能使企业理财人员通过对企业价值的评估，了解企业的真实价值，做出科学的投资与融资决策，不断提高企业价值，增加所有者财富。下面整理了一篇银行定资产评估报告，希望对您有帮助!

银行资产评估报告

价值类型和定义

根据本次拟进行股权转让的评估目的，我们选取了持续经营前提下的市场价值类型。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

银行资产评估

评估基准日

本次选定的评估基准日为XXXX 年 9 月 30 日。本基准日由委托方确定，是最接近经济行为的年度报表日。本报告中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格取费标准。

评估依据

本次资产评估的主要依据有：

(一)经济行为依据

XX公司与XX资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定合同》;

XX资产评估有限公司

(二)法律法规依据

1.企业国有资产法 (10月28日通过) ;

2.企业国有资产评估管理暂行办法(国务院国有资产监督管理委员会令第12号);

3.关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知(国资委产权[2006]274号);

4.《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部第14号令;

5.《企业国有产权转让管理暂行办法》国有资产监督管理委员会、财政部第3号令;

6.国务院国有资产监督管理委员会、财政部国资发产权《关于企业国有产权转让有关事项的通知》[2006]306号;

7.《中华人民共和国公司法》、《企业会计准则》、《企业会计制度》;

8.其他相关的法律、法规文件。

(三)评估准则依据

1.财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件“财企 [2004]20号”;

2.中国资产评估协会中评协关于印发《企业价值评估指导意见(试行)》的通知及附件[2004]134号;

3.中国资产评估协会中评协关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知：《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—机器设备》和《资产评估价值类型指导意见》[2007]189号;

4.中国资产评估协会《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218号);

5.中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知(会协[2003]18号)。

(四)权属依据

委估股权认购及确认的相关资料;

(五)取价依据

1.委托方提供的XX银行、、年XX银行审计报告及附件

2.被评估单位提供的资产评估申报表及其他资料;

3.同花顺软件查询的相关市场数据资料;

4.其他有关资料。

评估方法

根据本次评估目的，企业价值评估一般适用收益法、市场法和资产基础法(成本法)三种资产评估基本方法。

(一)评估方法的选择

XX银行主要经营吸收公众存款、发放短、中长期贷款、办理票据承兑与贴现及中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。银行经营受国家宏观经济政策、货币信贷政策的影响较为直接，区域性的商业银行除受国家宏观政策影响外，与其所处地区可服务市场的大小和增长性关系密切，在考虑XX银行股权价值时，需要整体考虑银行业基本面以及区域经济发展状况。考虑到 2007 年宁波银行、南京银行和北京银行相继上市，这三家城市商业

银行的估值对同属于地区性银行的XX银行有较强的借鉴意义，从而确定采用市场法评估更有利于评估目的价值实现。

结合上述分析，本次对XX公司拟转让所持有的` 600.00 万股XX银行股权价值的评估，主要采用市场法中相对估值模型。

(二)市场法及其适用条件

市场法属于间接评估方法。一般又分为参考企业比较法(也称相对指标比较法)和并购案例比较法。由于并购案例资料难以收集且无法了解其中是否存在非市场价值因素，因此不宜选择该种方法。对于参考企业法，由于目前金融行业上市公司比较多，可以在其中选出可比公司进行比较，故选择采用参考企业比较法。

市场法的适用条件是：①需要有一个充分活跃的资产市场;②参照物及其与被估资产可比较的指标、技术参数等资料是可以搜集、量化的。

采用相对指标比较法对标的权益或风险证券等的价值估算，一般是根据评估对象所处市场的情况，选取某些公共指标如市净率(PB)、市盈率(PE)等与可比公司进行比较，通过对评估对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来得到评估对象的市净率(PB)或市盈率(PE)等，据此估算评估对象的价值。

考虑XX银行是一家从事金融业为主的区域性银行企业，目前国内已经有多家相类似的银行企业在国内沪深股市上市交易，可参考对比的类似企业较多，而公开活跃的市场价格更能反映可比企业的价值。本次评估中，结合被评估单位的行业特点，采用市净率(PB)或市盈率(PE)等方法对XX银行进行相对估价是适宜的。

评估程序实施过程和情况

根据国家现行有关资产评估的政策和法规规定，我们对XX银行股权评估实施了如下的评估程序：

(一)明确评估业务基本事项

与委托方进行充分沟通，明确了解评估报告使用者本次资产评估的目的、评估范围和评估对象、评估基准日，制定评估方案，了解主要股权的形成、变更及登记情况，了解股权涉及的资产概况、企业经营业绩及委托方对资产评估时间的计划要求。

(二)签订业务约定书

我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业胜任能力的项目经理承接了本次评估业务。

(三)编制评估计划

由项目经理选择专业人员，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等制定本项目的评估计划。

(四)资产清查和尽职调查

1.由评估人员指导企业进行资产清理自查和辅导企业准备相关资料。包括：填写资产评估申报明细表和资产评估资料清单，准备相关的产权证明、历史资产基础支出明细、资产质量状况，其他财务和经济指标等相关评估资料。

2.评估人员现场检查核实资产与验证相关评估资料。由评估人员依据资产负债明细表，查验相关资产的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况，其他财务和经济技术指标等相关评估资料;在资产现场勘察过程中与管理人员和使用人员的广泛的交流，比较充分地了解了资产的历史形成及使用现状。

(五)收集评估资料

根据企业预测申报的内容，选择评估途径和具体的评估方法，并与企业的主要管理人员、财务人员和经纪业务管理人员等进行交谈，了解被评估公司的经营情况、收入和费用情况等，查阅被评估单位前三年的主要财务资料。

(六)评定估算

根据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和相应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。

(七)编制和提交评估报告

根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告书，经三级审核后，向委托方提交正式的资产评估报告书。

评估假设

1.基本假设条件

(1)假设被评估公司可以保持目前的经营方式、经营范围和管理水平持续经营下去;

(2)假设被评估公司的经营者是守法和负责的，且公司管理层有担当其职务的能力;

(3)假设被评估公司未来将采取的会计政策和编写此报告所采用的会计政策在重要方面基本一致;

(4)有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化;

(5)无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

2.特殊假设条件

(1)假设被评估单位各类风险控制制度能够得到有效执行、从业人员能保持应有的职业道德;

(2)假设被评估单位在未来的经营中，不会出现因各种非经营性因素导致的异常而被限制或暂停相关业务等的情形;

(3)委托方提供的与评估相关的财务资料及产权资料是编制本报告的基础

篇3：银行项目资产评估报告

银行项目资产评估报告

深圳发展银行股份有限公司：

中联资产评估有限公司接受贵方委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用收益现值法、市场比较法，按照必要的评估程序，就深圳发展银行股份有限公司拟与平安银行股份有限公司整合之经济行为所涉及的平安银行股份有限公司在评估基准日的股东全部权益价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者

（一）委托方概况

委托方：深圳发展银行股份有限公司

公司名称：深圳发展银行股份有限公司（以下简称：“深发展”）

法定代表人：肖遂宁

注册地址：广东省深圳市深南中路5047 号深圳发展银行大厦

注册资本：人民币348，501 万元

经济性质：股份有限公司（中国A 股上市公司，代码000001。SZ ）

营业执照注册号： 440301103098545

经营范围：经批准的商业银行业务。

（1 ）历史沿革

深发展系在对中华人民共和国深圳经济特区内原6 家农村信用社进行股份制改造的基础上设立的股份制商业银行。1987 年 5 月 10 日以自由认购的形式首次向社会公开发售人民币普通股，于 1987 年 12 月 22

日正式设立。1991 年4 月3 日，深发展在深圳证券交易所上市，股票代码为000001。

深发展经中国银行业监督管理委员会批准领有 00000028 号金融许可证，机构编码为B0014H144030001。

（2 ）产权、经营管理架构

截止评估基准日，深发展在上海、深圳、北京、广州、杭州、南京、大连、天津、宁波、温州、济南、佛山、重庆、成都、青岛、武汉、珠海、昆明、海口和义乌设立了二十家分行，303 家营业网点。

（二）被评估单位概况

公司名称：平安银行股份有限公司（平安银行）

公司地址：深圳市福田区深南中路 1099 号平安银行大厦半地下室、

1、2、4—17、21—22 层

法定代表人：孙建一

注册资本：人民币862，282。4478 万元

经济性质：非上市股份有限公司

营业执照注册号：440301103256945

（1 ）简介

截至评估基准日，平安银行实收资本为 8，622，824，478 元人民币，前十大股东名称、持股数和持股比例如下：

表2—1 前十大股东名称、持股数和持股比例

序号投资者名称持股数持股比例

1 中国平安保险（集团）股份有限公司 7，825，181，106 90。75%

2 三亚盈湾旅业有限公司 46，195，838 0。54%

3 深圳市众业经济发展中心 42，215，298 0。49%

4 深圳金融界老干部联谊会 40，925，494 0。47%

5 深圳市教育发展基金会 33，703，506 0。39%

6 深圳市深大通信股份有限公司 30，000，000 0。35%

7 深圳市上步实业股份有限公司 17，285，131 0。20%

8 深圳景汇实业公司 17，077，840 0。20%

9 深圳市千泰安投资发展有限公司 14，149，767 0。16%

10 深圳市家乐实业发展公司 13，364，310 0。15%

合计 8，080，098，290 93。71%

（2 ）经营范围

吸收公众存款;发放短期、中期和长期贷款;办理国内结算;办票据贴现;发行金融债券;代理发行、代理兑付、承销政府债券;买卖政府债券;从事同业拆借;提供信用证服务及担保;代理收付款项及代理保险业务;提供保管箱服务。

外汇存款;外汇贷款;外汇汇款;外币兑换;国际结算;同业外汇拆借;外汇票据的承兑和贴现;外汇借款;外汇担保;结汇、售汇;买卖和代理买卖股票以外的外币有价证券;发行和代理发行股票以外的外币有价证券;自营和代客外汇买卖;资信调查、咨询、见证服务。

经监管机构和国家外汇管理部门批准的其他业务。

（3 ）资产、财务及经营状况

截止评估基准日年6 月30 日，平安银行资产总额为23，061，959

万元，负债总额 21，529，049 万元，净资产额为 1，532，909 万元，上半年实现营业收入289，232 万元，净利润91，216 万元。平安银行近3 年及基准日资产、财务状况如下表：

表2平安银行资产、负债及财务状况

单位：人民币万元

项目 2010 年6 月30 日年 12 月31 日年 12 月31 日年 12 月31 日

总资产 23，061，959 22，068，132 14，592，319 14，161，938

负债 21，529，049 20，636，630 13，728，198 13，535，131

净资产 1，532，909 1，431，502 864，121 626，807

项目 2010 上半年度 2009 年度 2008 年度 2007 年度

营业收入 289，232 428，155 389，307 358，282

利润总额 117，672 137，893 160，934 218，687

净利润 91，216 110，510 163，603 158，397

安永华明会计师安永华明会计师事安永华明会计师事安永华明会计师审计机构

事务所务所务所事务所

（三）委托方与被评估单位之间的关系

深发展2010 年6 月完成向平安寿险非公开发行379，580，000 股股份后，中国平安保险（集团）股份有限公司及其子公司平安寿险合计持有深发展 29。99%的股份，是深发展的第一大股东;同时中国平安保险（集团）股份有限公司持有平安银行7，825，181，106 股股份，约占平安银行总股本的90。75%，是平安银行的控股股东。

中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称“中国平安” ）于 1988

年诞生于深圳蛇口，是中国第一家股份制保险企业，至今已发展成为融保险、银行、投资等金融业务为一体的整合、紧密、多元的综合金融服务集团。公司为香港联合交易所主板及上海证券交易所两地上市公司，股票代码分别为2318 和601318。

中国平安拥有约41。7 万名寿险销售人员及8。3 万余名正式雇员，各

级各类分支机构及营销服务部门3，800 多个。截至2009 年 12 月31 日，集团总资产为人民币9357 亿元，权益总额为人民币917 亿元。2009 年，集团实现总收入人民币 1528 亿元，净利润人民币 145 亿元。从保险业务收入来衡量，平安人寿为中国第二大寿险公司，平安产险为中国第二大产险公司。

（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为深发展、平安银行、中国平安保险（集团）股份有限公司、经济行为相关的当事方以及按照相关规定报送备案的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据中国银监会下发的《中国银监会关于深圳发展银行股权转让及相关股东资格的批复》（银监复[2010]147 号文）要求，为确保同业竞争的公平性，在非公开发行完成后的 1年内深发展应与平安银行完成整合。本次评估受深发展的委托，就两行整合所涉及的平安银行的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象是平安银行的股东全部权益。评估范围为平安银行在基准

日的全部资产及相关负债，账面资产总额为23，061，959 万元，负债总额

21，529，049 万元，净资产额为 1，532，909 万元。

上述资产与负债数据摘自经安永华明会计师事务所审计的2010 年6

月 30 日的平安银行资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

（一）委估主要资产情况

本次评估范围中的主要资产为发放垫款和贷款、金融工具、固定资产、抵债资产、无形资产。

（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

企业申报评估的范围内的无形资产为交易系统和各种办公软件，目前使用正常。

（三）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

本项目的评估工作均由中联资产评估有限公司完成。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是2010 年6 月30 日。

此基准日是委托方在综合考虑被经济行为完成时间、评估单位的资产规模、工作量大小、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：

（一）经济行为依据

深发展与平安银行整合的相关文件。

（二）法律法规依据

1、参照《金融企业国有资产转让管理办法》（财政部令第54 号，

2009 年3 月 17 日）;

2、参照《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》（财政部令第47 号，2007 年 10 月 12 日）;

3、《中华人民共和国公司法》（年 10 月27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）;

4、《中华人民共和国担保法》（1995 年 6 月 30 日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）;

5、《中华人民共和国土地管理法》（年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）;

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

7、参照《国有资产评估管理办法》（国务院第91 号令，1991 年）;

8、《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会令第53 号，2008 年）

9、最高人民法院印发《关于审理涉及金融不良债权转让审理工作座谈会纪要》的通知（法发[2009]19 号）;

10、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[]8 号）;

11、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔〕44 号）;

12、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

篇4：资产评估报告

本人接受AA县QQ有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，为其公司自身的全部资产和负债进行了评估。本人按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日20xx年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方简介

企业名称：AA县QQ有限公司(以下简称“AA维佳新能源”)

住所：AA县招商局

法定代表人：陈宏

注册资本：壹仟万元整

实收资本：壹仟万元整

企业类型：有限责任公司

营业执照注册号：470264000005730

发照机关：AA县工商行政管理局

成立日期：20xx年5月26日

经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。

截至评估基准日20xx年11月30日，AA县QQ有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：

AA县QQ有限公司股东表

二、评估目的

根据需要，本次评估目的是量化AA县QQ有限公司全部资产和负债于评估基准日20xx年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象

本项目评估对象为20xx年11月30 日AA县QQ有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。

(二)评估范围

根据《资产评估业务约定书》和AA县QQ有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为AA县QQ有限公司于20xx年11月30 日的全部资产和负债20xx资产评估报告案例20xx资产评估报告案例。

截止20xx年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下： (2)非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元;

(3)资产总计17,193,777.63元;

(4)流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元;

(5)负债合计7,565,368.60元;

(6)所有者权益合计9,628,4XX.03元。

本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。

五、评估基准日

为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 20xx年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估报告的使用者

本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。

七、评估原则

根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响;

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据;

(三)遵循科学性原则

20xx资产评估报告案例资产评估师

。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理;

(四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值;

(五)遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据;

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响;

(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;

(八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。

篇5：资产评估报告

在市场中，客户相伴生产者和供应商而生。在作为生产者和供应商的企业被转让时，相应的客户资源也将跟随转移。如何评估客户资源的价值，企业转让中的交易双方对此都十分关注：本文拟就此阐述个人的一些见解。

一、客户的概念

客户，是对企业产品或劳务购买者的泛指。对于一个需要经营的企业来说，客户的作用是至关重要的。我们知道，投资建立企业，其目的就是通过生产和销售产品(或劳务)，从客户那里获取投资的回报。俗话说，客户就是“上帝”。如果没有客户，那么企业的产品或劳务就不能形成货币回笼，企业无法经营。为此，每个企业都十分重视客户工作。有些企业特意设立公关部专门负责开发和维系客户。为使企业拥有尽可能多的、稳定的客户，企业一方面要有适销对路的产品和良好的服务，另一方面还要有开发新客户和维持老客户的措施。

二、客户的种类

用不同的分类方法可以将客户划分为不同的类别。

1、以购买产品的物质形态划分，可分为购买有形产品的客户和购买劳务(或)的客户。

如汽车、电视机的消费者是购买有形产品的客户;电话用户是购买电信公司服务的客户，病人是购买医院服务的客户，储户是购买银行服务的客户等。

2、以与客户保持购买关系的时间划分，可分为新客户和老客户。

首次或新近购买企业产品或劳务的客户，属于新客户;老客户，是指与企业保持时间较长的产品或劳务买卖关系的客户。如储户愿意长期到某个储蓄所存款;消费者在购买了某企业生产或销售的计算机后，还愿意购买这个企业生产或销售的其他电子产品;愿意长期在某一理发店理发等，这类客户就是老客户。

3、按购买者与消费的关系划分，可分为直接客户和转销客户。

直接客户指的是直接使用产品或直接接受服务的客户，或者说是最终消费者。如购买本人使用的汽车的消费者，则属于汽车的直接客户。转销类客户指的是中间商，如零售店、分销商和批发商等。当然，对于企业来说，零售店、分销商和批发商都是直接的购买者，不过这种客户关系会受到企业产品(或劳务)最终的使用者——上述直接客户意愿的影响。

4、按客户签署合同的时态划分，可以分为过去时客户、现在进行时客户、将来时客户。

过去时客户是指买方以前曾经与本企业有过买卖关系;现在进行时客户指的是目前已与企业签定了商品(或劳务)购销合同，而且合同尚在履行之中。这类客户当期就可以给企业带来收益。将来时客户指的是以后有可能购买本企业商品(或劳务)，而目前尚未与本企业签定合同的客户。这类客户在未来的一定时期内可能给企业带来收益。

三、客户资源资产的性质

客户资源是企业必不可少的无形资产。之所以称之为无形资产，是因为它可以给企业带来现金流入，使企业经济效益得以实现，而其又是非实物形态的资产。客户资源无形资产的构成，应具备以下的条件：

1、具备事实上购买企业产品(劳务)的关系;

2、存在与上述关系有关的、该资源持有者可使用的相关资料和数据。

具体地讲，首先要有客户历年购买本企业产品(劳务)记录，而且这些客户应无赊欠货款的不良记录。其二是要有企业和客户存在的个人关系资料。即企业知道客户是谁、客户也知道作为卖方的企业是谁;与客户的联系方式(如有关经办人和负责人的姓名、联系地址、电话、E-mail等)，同样，卖方有与客户的联系方式(如有关经办人和负责人的姓名、联系地址、电话号码、Email等)。通常，这些记录和资料不仅是一份简单的名单，它们还应包括以下一些内容：

(1)历次购买本企业产品(或劳务)的时间、数量、金额。

(2)货款支付方式。

(3)当前尚欠货款情况等。

评估人员可以借助这些相关资料和数据对客户资源无形资产进行仔细的分析。客户资源无形资产是与商誉不相同的资产。商誉就是企业整体的商业信誉，它不可能脱离企业而独立存在。而客户资源无形资产是具体化的现时和潜在未来的产品(或劳务)的购买者，是可确指的无形资产。

因此，客户资源无形资产可以和整体企业一起出售，也可以单独出售。目前，国内企业整体转让时往往忽略了客户资源无形资产价值。事实上，一般正常经营的企业都应该有一定的客户资源。

四、客户资源无形资产价值的评估方法

客户资源无形资产价值的评估方法，基本有三种：成本法，收益法和市场法。三种评估方法的具体做法如下：

1、成本法

成本法就是以发展和保持目标客户关系所有的费用来估算客户资源无形资产的价值。一般估算的费用包括如下几种：

(1)发展客户的费用。这种费用通常有客户走访、广告、招揽、通讯联络或其他发展客户的方式所需要的花费。为发展一个客户，可能进行了若干次的招揽和沟通活动，这些活动所有的花费都应计入客户资源的成本。而有时花费了很多费用却未招来客户，此时，这些花费也应该摊入现有客户资源的成本。

(2)维持现有客户关系的成本。这些成本包括现有客户在第一次成为客户之后发生的走访、应酬、广告等全部成本支出。还应包括为留住现有客户而支付的促销、折扣、或其他让利的开销。

(3)建立客户档案和记录的成本。这种成本包括在与每个客户保持关系期间，与建立客户销售记录、信用记录、应收款和付款等有关的记录和管理的成本。

(4)机会成本。这一成本是指建立(或再次建立)当前客户关系期间损失的收益。如果可以确定并可以量化上述所有成本，就可以采用成本法来评估客户资源无形资产的价值。不过，实际应用时存在很多困难，一般企业都不会记录这些成本资料的。因此，在客户资源无形资产评估中，很少采用成本法。

2、市场法

此种方法是需要找出与被评估客户资源无形资产相类似的近期交易案例，至少应有三个可比的案例。通过分析比较被评估对象与可比案例的相关因素，如交易的时间、客户的保持时间、客户的购买量、付款方式等方面的差异，进行打分量化成调整系数，对可比案例的价格进行调整修正，求出被评估客户资源无形资产价值。

但是，寻找可比交易案例是十分困难的。有时能寻到此类客户资产的交易信息，但要寻找这些交易的可靠数据，如交易价款及财务或经营方面的可靠信息资料，往往是相当困难的，由此也就限制了市场法的应用。

3、收益法

收益法是评估客户资源无形资产价值最常用的方法。其基本思路是客户资源资产在预期剩余年限内可给企业带来的收益现值。可以按单独客户进行评估，然后汇总求和;也可以对成组客户群进行整体评估。

(1)其计算步骤一般如下;

前三年来自客户的销售收入

预测寿命期内各年的来自客户的销售收入

减：销售成本

减：营业税金及附加

减：营业费用

减：管理费用

减：所得税

加：与客户资源价值相关的摊销费用

等于：来自客户的净现金流量

乘：折现系数

等于：与客户资源相关的净现金流量的现值

乘：客户资源对此评估价值的贡献率

等于：客户资源的无形资产价值

(2)客户资源的剩余年限和来自客户资源无形资产的贡献率

①客户资源的剩余年限主要根据客户及本企业关系维持情况的历史资料来进行估计。有的行业的客户资源无形资产的剩余年限，可以利用历史统计资料，绘出剩余年限曲线。例如在健身行业，可以利用所收集的客户流的各种信息资料：如各年龄段顾客与本企业保持关系的起始时间、退出时间等参数，再将每组数据标注在数学坐标系上，对这些坐标点进行修正，生成关系的时间曲线，从而得出平均保持年限。再如，对于需求矿山机械的客户，应该考虑该客户历史上对该机械产品的购买数量、该种机械设备的更新年限以及其矿藏尚可开采年限等因素，然后来确定此客户资源的剩余年限。

由于客户类型、卖方产品(或劳务)都不一样，因此，要视具体客户的有关因素，在分析客户生存期限的基础上，来推测客户资源的剩余年限。

②客户资源能给企业带来收益，但是，企业获得的收益并不都是由客户资源带来的，企业的收益是企业各种因素有机组合和综合作用的结果。它包括资本、技术、管理人力等多方面的因素，而客户资源无形资产是属于管理范畴的无形资产。要确定客户资源无形资产在企业客户收益中所占的比重，从而才能分离出来自客户资源无形资产的价值。具体做法一般可采用超额法和专家打分法。

超额法是将该企业客户数量与同规模企业平均占有客户数量相比较，根据超过平均占有客户数量的百分比酌量考虑客户资源无形资产的贡献率。

专家打分法，召集熟悉同类产品(或劳务)市场情况的专业人士进行座谈打分的方法来确定客户资源无形资产的贡献率。

篇6：资产评估报告

资产评估报告书的效力

资产评估报告书有以下几方面的效力：

1)对委托评估的资产提供价值意见。

2)资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方，受托方及有关方面责任的依据。

3)对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。

4)资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告不仅是资产评估机构完成评估工作的总结，也是国有资产管理部门验证、确认资产评估过程和评估结果的重要依据，是公众投资者得以了解公司情况的重要途径。

因此，资产评估机构必须依照客观、公正、实事求是的原则撰写资产评估报告，如实反映评估工作的情况，调查取证的资料要真实可靠，不得提供伪证。资产评估报告书必须由资产评估机构独立撰写，不受资产评估委托方或其主管单位、政府部门或其他经济行为当事人的干预。

国际上对资产评估报告有不同的分类，如美国专业评估执业统一准则将评估报告分为完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告、评估复核。而我国由于尚未健全资产评估准则体系，因此对资产评估报告种类还缺乏系统研究。

资产评估报告书的重要性

企业财务管理的目标是企业价值最大化，企业的各项经营决策是否可行，必须看这一决策是否有利于增加企业价值。企业价值评估可以用于投资分析、战略分析和以价值为基础的管理；可以帮助经理人员更好地了解公司的优势和劣势。

我国现阶段会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力，会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。企业通过账面价值的核算，常常无法对其自身经过长期开发研究、日积月累的宝贵财富——无形资产的价值进行确认。无形资产涵盖了技术、管理、企业、人才等，像曾经只是家庭作坊的泰山体育产业集团200多种产品入选北京奥运会，成为奥运史是最大的供应商；浙江罗蒙集团以商标权质押，成功贷款7.8亿元。这些都不是能够在会计信息上很好的反应的企业价值。我们知道，人力资本是今后企业发展的关键，企业价值评估帮助企业对这些现阶段会计信息无法反应的信息予以关注，并进行正确的处理，提高企业价值的准确性。企业从财务方面研究人力资本问题，能为企业财务管理管理实践提供全面指导。

重视以企业价值最大化管理为核心的财务管理，能使企业理财人员通过对企业价值的评估，了解企业的真实价值，做出科学的投资与融资决策，不断提高企业价值，增加所有者财富。

篇7：资产评估报告

第一条为明确资产评估机构与注册资产评估师的执业责任，规范执业行为，保证资产评估报告质量，根据国家有关法规，制定本制度。

第二条凡中国境内执业的资产评估机构，在接受客户委托，完成评估项目后所出具的资产评估报告书，应有资产评估机构法定代表人（含伙制机构为合伙人，以下简称合伙人）和至少两名注册资产评估师签字。未经资产评估机构法定代表人（合伙人）和注册资产评估师签字的资产评估报告为无效报告。

第三条本制度所称注册资产评估师，是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格，并依法进行注册登记的资产评估专业人员。

第四条注册资产评估师的执业行为应遵循国家有关的法律和行政法规，符合中国资产评估协会发布的执业规范。

第五条注册资产评估师只能在一个资产评估师机构执业并独立行使签字权利。注册资产评估师不得允许他人以本人名义签字。

第六条注册资产评估师只能在本人参与评估的综合性资产评估项目和单项资产评估项目的资产评估报告书上签字。注册资评估师在有正当理由并能提供必要依据的情况下，可以拒绝在资产评估报告书上签字。对于单项资产评估项目的资产评估报告书，也可由中国资产评估协会认可的评估专业人员签字。

第七条注册资产评估师对签署的资产评估报告书的真实性、客观性、公正性负责，关承担相应的法律责任。

第八条资产评估机构法定代表人（合伙人）在本机构注册资产评估师签署的资产评估报告书上明确签署审核意见后签字，资产评估机构对此承担连带当选责任。

第九条资产评估机构应建立资产评估报告内部审核制度和档案管理制度。凡本机构出具的资产评估报告书，都应建立档案，妥善保管，以备查阅。

第十条凡违反本制度的资产评估机构和注册资产评估师，中国资产评估协会根据协会章程及其他规定，给予警告、通报批评、撤销会员资格等处分，并建议国务崐院资产评估管理行政主管部门依法给予行政处罚。

第十一条证券业资格资产评估机构从3月1日起实施本制度，其他资产评估机构从196月1日起实施

篇8：资产评估报告

一、绪言

湖南华兆园林管理有限公司，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，因资产占有方融资项目的需要，对其所有的苗木资产进行了评估工作，本公司评估人员按照必要的评估程序对评估的资产实施查验、市场调查与询证，对其资产在年月日所表现的价值作出了公允反映，并以此价值作为该公司(个人)融资的参考依据。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

二、评估方及资产占有方

甲方(评估方)：

乙方(资产占有方)：

资产占有方概况：

法人代表：联系方式：

苗木资产所在地：

主要苗木种类：

三、评估目的

本次评估目的是对乙方的苗木资产进行评估，为该公司(个人)依法进行融资提供价值参考依据。

四、评估对象及范围

纳入本次资产评估范围的评估对象是乙方因融资所抵押的苗木资产。

五、评估价值类型及定义

参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：抵押贷款价值。

抵押贷款价值的内涵：是指评估对象根据有关林权资产管理等相关法律、法规关于苗木资产的具体规定和要求所具有的价值估计数额。

六、评估基准日

本项目资产评估基准日为年月日。

七、评估原则

我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：

(一)遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则;

(二)遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值; (三)遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值; (四)评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。

八、评估依据

1、资产占有方出具的评估资产清单;

2、专业资产评估公司所出具的资产评估报告;

3、公司农艺专家出具的经济林及苗木木调查、分类、评估的意见; 4、评估人员收集的有关询价、参数资料记录。

九、评估方法

对苗木资产抵押价值的评估，我们是依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》、《市森林资源保护管理条例》、，结合所估苗木的生长发育状况后，按如下规定公式进行：

P = 各苗木按品种、规格×单价×株数

十、评估过程

(一)接受委托及准备阶段

(二)资产核查阶段

(三)评定估算及报告提交阶段

十一、评估假设和限定条件

在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：

1、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化。

2、对本次纳入评估范围内的苗木资产不存在权属争议。

十二、评估结论

在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在年月日所表现的补偿价值反映如下：

资产评估结果：万元 (详见评估明细表)

十三、特别事项说明

1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的估值意见，而不对其他用途负责。

2、遵守相关法律、法规、评估准则，对委托方提供的资料进行核查，执行相关法律、法规、评估准则要求的其他必要评估程序，并最终出具委估资产在特定评估目的下在评估基准日的专业意见，是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

3、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但评估师不对评估对象的法律权属提供保证。

十四、评估报告使用限制说明

1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下的抵押价值，我们没有考虑将来可能发生的其他交易对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策，特别是补贴政策的变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。

2、本评估结果是在基准日被评估资产抵押价值的客观反映，湖南华兆园林管理有限公司对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。

3、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，超过一年，需重新进行资产评估。

4、除甲方乙方之外，未经本公司同意，不得向任何其他的单位和个人提供，任何机构不得或引用本报告部分或全部内容，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。

十五、评估报告的提出日期

本评估报告提出日期年月日。谨此报告!

甲方法人代表签字：乙方法人代表签字：

甲方(公章) 乙方(公章)

日期：年月日日期：年月日

苗木资产评估结果汇总表

评估基准日：年月日

资产占有方：金额单位：人民币万元

篇9：资产评估报告

中联资产评估有限公司接受三九医药股份有限公司的委托，就香港启利投资有限公司转让湖南三九南开制药有限公司股权之事宜，所涉及的湖南三九南开制药有限公司整体资产在评估基准日的公允价值进行了评估。

评估范围和对象是湖南三九南开制药有限公司于评估基准日经审计后的资产负债表所列示的全部资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产、流动及长期负债。

评估基准日为20xx年12月31日。

本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，主要采用资产基础法对各项资产进行评估并对各项负债进行核实、采用收益现值法对企业价值进行估算，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结中联资产评估有限公司

评估的价值类型为公开市场价值。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出湖南三九南开制药有限公司评估结论如下：

资产合计账面价值9,444.65万元，调整后账面值9,444.65万元，评估值11,8XX.53万元，评估增值2,361.88万元，增值率25.01%。

负债合计账面值5,511.52万元，调整后账面值5,511.52万元，评估值5,511.52万元，评估无增减值。

净资产账面价值3,933.13万元，调整后账面值3,933.13万元，评估值6,295.01万元，评估增值2,361.88万元，增值率60.05%。

各类资产评估情况见下表。

表1、资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率

项目

A B C D=C-B E=D/B 100%流动资产1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41长期投资2 - - - -固定资产3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21其中：在建工程4 - - - -建筑物5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85设备6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68无形资产7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中：土地使用权8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他资产9 - - - -

资产总计10 9,444.65 9,444.65 11,8XX.53 2,361.88 25.01流动负债11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -长期负债12 - - - -

负债总计13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -

净资产14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05

中联资产评估有限公司

本报告使用有效期为一年，即自20xx年12月31日至20xx年12月30日有效。

本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。中联资产评估有限公司

中联资产评估有限公司

评估机构法定代表人：

注册资产评估师：

二OO七年四月二十五日中联资产评估有限公司

湖南三九南开制药有限公司

股权价值评估项目

资产评估报告书

中联评报字[20xx]第390号三九医药股份有限公司：

中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产和负债在20xx年12月31日所表现的公允价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及资产占有方简介

本项目委托方为三九医药股份有限公司，资产占有方为湖南三九南开制药有限公司。

(一)委托方简介

公司名称：三九医药股份有限公司

公司地址：广东省深圳市罗湖区银湖路口北环大道1028号中联资产评估有限公司

法定代表人：孙晓民

注册资本：玖亿柒仟捌百玖拾万元

营业执照注册号：10000011XX157

1、公司简介

三九医药股份有限公司(简称：三九医药)系根据中华人民共和国有关法律的规定，于3月2日经国家经济贸易管理委员会国经贸企改[] 134号文件批准，由三九药业、三九集团、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先达明物业管理有限公司和惠州市壬星工贸有限公司作为发起人，以发起方式设立的股份有限公司，三九医药于194月21日于国家工商行政管理局注册登记。三九医药设立时注册资本为55,300万元。

三九医药经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]142号文批准,于1999年11月11日-12日在深交所发行人民币普通股20,000万股，发行价为每股8.45元，共募集资金人民币169,000万元。20xx年3月9日在深圳证券交易所正式上市交易，三九医药发行后注册资本变更为75,300万元。

三九医药于20xx年6月11日实施20xx年度股东大会审议通过的用资本公积金每10股转增3股的方案，股本增加22,590万股。截止20xx年8月31日，三九医药总股本97,890万股。

三九企业集团占有8.45%股权，三九企业集团下属全资子公司深圳三九药业有限公司占有62.717%股权。

2、经营范围中联资产评估有限公司

药品、保健品、医疗器械的开发、生产、销售;相关技术开发、转让、服务;医疗、保健服务。

(二)资产占有方简介

公司名称：湖南三九南开制药有限公司

公司注册地：郴州市开发区科技工业园

公司办公地址：郴州市开发区科技工业园

邮政编码：215433

法定代表人：胡宏发

营业执照注册号：00XX26

注册资本：939万元

1、公司简介

湖南三九南开制药有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地区制药厂、湖南南开制药厂。公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注册登记成立，成立时公司注册资本9390000元。8月在“郴交会”上，被三九集团实施承债式整体兼并，归于三九麾下。20xx年2月10日经郴体改发[20xx]004号批准成立湖南三九南开制药有限公司。20xx年7月8日变为外商独资企业，其股东为三九企业集团公司下属企业香港启利投资有限公司。

2、经营范围

生产中成药、保健品及食品、销售自产产品(国家限制或禁止的品种除外)。

3、主要经营业绩中联资产评估有限公司

表2、资产、财务状况表

单位：人民币

万元

项目20xx年20xx年20xx年

总资产10,089.77 10,515.07 9,444.66

净资产2,794.49 3,764.41 3,933.13

项目

主营业务收入6,008.81 5,804.83 4,958.36

利润总额453.54 367.57 149.73

净利润453.54 367.57 149.73

以上数据中20xx年度的财务报表经深圳鹏城会计师事务所审计,20xx年度财务报表经天职国际会计师事务所审计,20xx年度财务报表经中和正信会计师事务所有限公司审计，均出具保留意见报告。

二、评估目的

根据三九企业集团总经理办公会决议，三九企业集团拟将下属公司香港启利投资有限公司所持有的湖南三九南开制药有限公司的全部股权转让于三九医药股份有限公司用于抵偿债务，本次评估目的是反映湖南三九南开制药有限公司全部资产及相关负债于评估基准日的市场价值，为股权转让行为提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次评估的对象为湖南三九南开制药有限公司的全部股东权益，所对应的评估范围是湖南三九南开制药有限公司的全部资产及相关负债。

评估前资产总额9,444.65万元、负债5,511.52万元、净资产3,933.13万元。具体包括流动资产账面值4,922.09万元;固定资产账面净值4,244.44万元;无形资产账面净值278.12万元;流动负债账面值5,511.12万元。。中联资产评估有限公司

以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。

四、评估基准日

本项目资产评估基准日是20xx年12月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

三九企业集团与三九医药股份有限公司为此项目拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为20xx年12月31日。

五、评估原则

根据国家有关资产评估的法规，我们遵循独立、客观、科学的原则和资产评估的职业标准，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行评估，以保证资产评估工作的有效和评估结果的准确性。遵循的原则有：

(一)独立、客观、科学的工作原则

独立性原则：严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。

客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。

科学性原则：制定科学的操作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照国家资产评估有关规定，实施评估，科学、合理地进行资产价格的评定中联资产评估有限公司

和估算。

(二)资产评估公允的专业原则

资产持续经营原则：根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

替代性原则：充分考虑被评估的每一项资产的选择性或有无替代性，以效能相同为前提，以市场公允价确定委估资产的价值。

公开市场原则：资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。

六、评估依据

(一)主要法律依据

1、《中华人民共和国公司法》(20xx年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);

2、《中华人民共和国土地管理法》(20xx年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日);

4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令，20xx);

5、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令，1991年);

6、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，20xx年12月31日);

7、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号(20xx年8月25日);

8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委中联资产评估有限公司第

产权[20xx]274号);

9、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);

10、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[20xx] 102号，20xx年);

11、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会5月7日发布);

12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会20xx);

13、《资产评估准则-基本准则》(财企(20xx)20号);

14、《资产评估职业道德准则-基本准则》(财企(20xx)20号);

15、《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会，20xx年12月30日);

16、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999);

17、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-20xx)。

(二)经济行为文件

三九企业集团总经理办公会决议。

(三)产权证明文件

1.资产权属证明文件(房屋产权证、土地使用证、机动车行驶证);

2.设备购置合同;重要资产购置合同或凭证;

3.有关资产权属方面的“说明”;

4.其他产权证明文件。中联资产评估有限公司

(四)取价标准依据

1.国务院令[20xx]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;

2.国经贸[] 456号“汽车报废标准”;

3.国经贸贸资源[20xx] 1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;

4.《中国人民银行贷款利率表》20xx年8月19日起执行;

5.《中国统计年鉴》分行业工业品出厂价格指数(国家统计局);

【资产评估报告15篇】

篇10：资产评估报告

X有限公司：

我们接受贵公司的委托，对贵公司位于（地址）号自编1栋的租金价格与周边同等物业收取租金的对比情况出具咨询意见书。我们审查了贵公司提供的房屋租赁合同、租金发票等相关资料，这些资料的真实性、完整性、合法性由贵公司负责。同时，我们对贵公司周边同类型的物业出租和环境设施等状况进行了调查。在实施审查及调查工作的基础上对这些资料发表意见。

一、基本情况

贵公司于一九九四年十月二十四日经行政管理局注册登记，取得了注册号。经营范围：。

贵公司于20xx年4月22日与下面单位或个人分别签订了租赁合同，具体情况如下：

合同：

二、用途

租金情况：20xx年月1日至年月日，按每月每平方米元

计算月租元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元计算月租元。

1、交通设施

贵公司所租地段毗邻国道G107和广清高速公路，车辆出入自由方便，交

通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于货物的配送。

2、周边设施配套

贵公司所租地段地处广州市白云区乡镇地区，周边购物、娱乐、教育、银行、医院、邮局等配套齐全，便于员工日常生活。

3、周边租金

贵公司所租地段周边同档次厂房、仓库租金平均月租是11元/平方米左右，办公租金平均是22元/平方米左右。

三、结论：

经我们调查，截止20xx年6月10日，贵公司上述租赁合同的租金情况比周边同等物业收取的租金价格低。

四、其他事项

本报告仅供贵公司向董事会证明租金水平，不应将其视为是对贵公司报告日后租金费用的证明。因使用不当造成的后果，与执行本咨询业务的注册会计师及会计师事务所无关。

法定代表或授权人：

经办注册资产评估师：

篇11：资产评估报告

资产评估报告范例

××市××厂办公楼及土地价值的评估报告

××××：

我们接受××市××厂的委托，对该厂办公楼及土地价值进行了评估。结果报告如下：

一、基本概况

(一)被评估资产的企业概况：

企业名称：××××厂;

企业性质：国营;

法人代表：×××;

企业地址：××市××路××号。

(二)评估日期：1992年10月9日。

(三)评估目的：了解资产价值，为资产转让作准备。

(四)评估范围：厂区内原办公楼一栋及该楼围墙内4288.32平方米的土地。

(五)被评估资产概况：该资产原为厂办公楼，砖混结构，高四层，局部三层，平均层高约3.8米，占地面积1517.52平方米，建筑面积为5767.08平方米 (其中地面以上5365.92平方米，地下室401.16平方米)。1962年底建成并投入使用，固定资产原值为×××万元。1977年全面检修门窗一次，1985年对一、二层重新粉刷装修后改为旅馆，1990年底对暖气进行了一次大修。

(六)评估方法：重置成本法。

二、评估做法

我们接受此项评估委托后，随即组织了评估小组并按下列步骤开展工作：

第一，赴资产现场进行实地勘察。对该办公楼的地基、承重构件、非承重墙、层面、楼地面、门窗、内外粉刷、顶棚、供水、卫生设施、电路、照明、暖气等，都作了勘察记录，在此基础上进行综合评定，从而确定该办公楼的`成新。

第二，进行市场调查。为了取得更新重置砖混结构办公楼的建筑造价以及地价的有关资料，我们专程到××市统计局、××市第一建筑工程公司等单位作了调查，从而取得了现行相同结构办公楼的建筑造价及地价数据，为更新重置成本的确定取得了必要的第一手资料。

第三，计算更新重置成本和资产价值，办公楼建筑的更新重置成本在单方建筑造价的基础上，考虑“四源”费、供电集资、基建管理费等项因素计算确定;土地价值的确定，主要考虑现行市场因素。

三、具体估算过程

(一)办公楼建筑

1.地上建筑部分更新重置成本的计算：

(1)经调查，现行砖混结构办公楼建筑预算造价为387.60元平方米。

(2)现行办公楼层高一般为3米，该楼建筑层高为3.8米，由于层高增加约使造价增高13%。

387.60×13%=50.39(元平方米)

(3)“四源”费。

①上水：该办公楼估计用水量为14.4吨小时，按8小时计算，每吨收费标准为830元。

14.4×8×830=95616(元)

②污水：排放量按自来水的70%计算，每吨收费标准为800元。

14.4×8×70%×800=64512(元)

③供热，按每平方米耗用量100大卡计算，收费标准为每100万大卡70万元。

篇12：资产评估报告

资产评估报告范例

第一章总则

第一条为规范注册资产评估师编制和出具企业国有资产评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据国有资产评估管理有关规定和《资产评估准则--评估报告》，制定本指南。

第二条注册资产评估师根据企业国有资产评估管理的有关规定执行资产评估业务，编制和出具企业国有资产评估报告，应当遵守本指南。

金融企业和行政事业单位国有资产评估报告另行规范。

第三条本指南所指企业国有资产评估报告(以下简称评估报告)，由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。

第四条注册资产评估师应当清晰、准确陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。

第五条评估报告提供的信息，应当使企业国有资产监督管理机构和相关机构能够全面了解评估情况，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。

第六条评估报告内容应当完整，符合本指南的要求。

第二章标题、文号、声明和摘要

第七条评估报告标题应当简明清晰，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式。

评估报告文号包括评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。

第八条注册资产评估师应当声明遵循法律法规，恪守资产评估准则，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。

评估报告声明应当置于评估报告摘要之前。

第九条注册资产评估师应当在评估报告正文的基础上编制评估报告摘要。

评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。

评估报告摘要应当采用下述文字提醒评估报告使用者阅读全文：“以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。”

评估报告摘要应当置于评估报告正文之前。

第三章正文

第十条评估报告正文应当包括：

(一)绪言;

(二)委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况;

(三)评估目的;

(四)评估对象和评估范围;

(五)价值类型及其定义;

(六)评估基准日;

(七)评估依据;

(八)评估方法;

(九)特别事项说明;

(十)评估假设;

(十一)评估结论;

(十二)评估程序实施过程和情况;

(十三)评估报告使用限制说明;

(十四)评估报告日;

(十五)签字盖章。

第十一条绪言一般采用包含下列内容的表述格式：

“×××(委托方全称)：

×××(评估机构全称)接受贵单位(公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用×××评估方法(评估方法名称)，按照必要的评估程序，对×××(委托方全称)拟实施×××行为(事宜)涉及的×××(资产--单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益)在××××年××月××日的××价值(价值类型)进行了评估。现将资产评估情况报告如下。”

第十二条评估报告正文应当介绍委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况。

(一)委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。

(二)企业价值评估中，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括：

1.名称、法定住所及经营场所、法定代表人、主要经营范围、注册资本、公司股东及持股比例、股权变更情况及必要的公司产权和经营管理结构、历史情况等;

2.近三年资产、财务、经营状况;

3.委托方和被评估单位(或者产权持有单位)之间的关系(如产权关系、交易关系)。

(三)单项资产或者资产组合评估，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。

(四)委托方与被评估单位(或者产权持有单位)为同一企业，按对被评估单位的要求编写。

(五)存在交叉持股的，应当列示交叉持股图并简述交叉持股关系及是否属于同一控制的情形。

(六)存在关联交易的，应当说明关联方、交易方式等基本情况。

第十三条评估报告应当说明本次资产评估的目的及其所对应的经济行为，并说明该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。

第十四条评估报告应当对评估对象进行具体描述，以文字、表格的方式说明评估范围。

企业价值评估中，应当说明下列内容：

(一)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因，并说明是否经过审计;

(二)对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合(如房地产开发企业中存货、工业企业的生产线及厂房等)的法律权属状况、经济状况和物理状况;

(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等;

(四)企业申报的表外资产的类型、数量;

(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)。

单项资产或者资产组合评估，应当说明委托评估资产的数量(如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等)、法律权属状况、经济状况和物理状况等。

第十五条评估报告应当说明市场价值及其定义。选择市场价值以外的价值类型，应当说明选择理由及其定义。

篇13：资产评估报告

资产评估报告范例「最新」

A公司：

珠海XX资产评估有限责任公司接受A公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对A公司拥有的“大功率电热转换体及其技术”的所有权进行了评估。我公司评估人员按照必要的评估程序，对评估对象进行了市场调查与询证，对受托评估的对象在评估基准日二○一一年十一月一日所表现的预期收益价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方

1、委托方、资产持有方：A公司，A公司于5年前自行研发了该项大功率电热转换体及其处理技术，并获得了发明专利证书，专利的保护期为。

2、评估报告其他使用方：企业专利技术转让相对应的机构及法律、法规另有规定的使用方。

二、评估目的

根据评估委托协议的约定，A公司拟将其拥有的专有技术“大功率电热转换体及其技术”出售给B公司合作，本次评估目的为对上述专有技术于评估基准日的预期收益价值进行评估，以对A公司的出售行为提供价值参考依据。

三、评估对象及评估范围

本次评估对象为委托方委托评估的“大功率电热转换体及其技术”在未来预期收益的现值。

本次评估的范围为委托方拟进行出售的“大功率电热转换体及其技术”预期收益价值，具体包含大功率电热转换体设计、制造、工艺方面的技术，以及生产产品销售的收入预测和收益预测。

四、价值类型及定义

本次评估所使用的价值类型为预期收益价值。

“预期收益价值”，在此被定义为，该专利技术所生产的产品在未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。

五、评估基准日

本项目评估基准日定为20**年11月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。

六、评估依据

1、法律法规依据

(1)中华人民共和国国务院令第91 号(1991 年)《国有资产评估管理办法》;

(2)原国家国有资产管理局国资发[1992]第36 号《国有资产评估管理办法施行细则》;

(3)国务院国有资产监督管理委员会第12 号令( 年)《企业国有资产评估管理暂行办法》;

(4)其他与本项评估有关的法律法规。

2、评估准则依据

(1)财政部发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》;

(2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》;

(3)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见(试行)》、《企业国有资产评估报告指南》;

(4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;

(5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。

3、取价依据及参考依据

(1)企业于评估基准日的会计报表;

(2)企业最近三年的财务报表;

(3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等;

(4)企业提供的有关事项说明。

篇14：资产评估报告格式

副标题: 评估公司的评估报告编号

绪言: 主要描述受托方以及评估原则、评估目的、及评估基准日的相关描述.

一、委托方与资产占有方的简介(或评估报告使用者)

主要包括: 以机构代码证为准或以企业的营业执照为准

⑴机构代码或注册证号

⑵机构名称地址(住所)

⑶法定代表人

⑷注册资金

⑸机构类型(经济性质)

⑹经营方式及经营范围

⑺注册证号以及登记有效期

二、评估目的

委托方以本次委托评估的主要目的或评估报告的主要用途

三、评估范围与对象

主要涉及对估价对象的概括性描述,委估对象的资产概况.如涉及到土地的则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标;房屋建筑物的则需描述其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等;机器设备的则需描述种类、型号、设备维修保养情况等.

四、评估基准日(通常描述如下)

评估基准日是确认资产评估价格的基准时间,本项目所选取的评估基准日是依据经济行为由委托方确定的一个特定会计期间的终止时点,这个时点能反映评估对象的整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化的影响因素,因此评估基准日的选择是合理的.

注: 一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准

五、评估原则(按不同的评估目的、方法、对象取舍)

A、合法原则 B、历史成本原则 C、公开市场原则 D、持续经营原则 E、替代原则 F、供求原则 G、估价时点原则 H、独立性原则 I、客观公正性原则 J、专业性原则 K、科学性原则 L、贡献原则 M、预期收益原则 N、最高最佳使用原则

六、评估依据

主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准的各种资料及其他参考资料.如：

1、国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》;

2、国资办发23号文件关于转发《资产评估操作规范意见(试行)》的通知;

3、财政部财评字[]91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知;

4、《**市建筑工程造价信息标准计价》第1期;

5、《建筑附属工程造价速算手册》;

6、

七、评估的假设及限制条件(无形资产土地使用权评估时)

篇15：资产评估报告

一、前言

致委托方函：××女士：受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东潮州市奎元路粤海花园A区7幢302(建筑面积为135平方米)的.住宅用房进行估价。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：委估对象于估价时点11月110日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。

估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。

此致

房地产资产评估事务所法定代表人：xxx

二、估价师声明我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。

7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。

8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。

未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。

评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。

9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：xx11月10日

三、估价的假设和限制条件

1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。

2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。

3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。

4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对12月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。

5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。

6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。

7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。

委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。

8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。

9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。

10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。

委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

房地产估价结果报告(一)委托方名称：潮州市粤海花园法定代表人：xxx地址：面积：135平方米联系电话：xxxxxxx

(二)估价方名称：xxx地址：联系电话：xxxxxxx资格等级：xx级估价机构证书编号：xx房地自估()第xxxx号

(三)估价对象

1.本次估价对象为位于XXX，位于奎元路中段。

周围有潮州市实验学校，枫溪中学。

大润发，国土局，中银大厦，市政府。

目前有7路，12路直线到达。

该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境·生活环境好。

2.占地面积为135平方米。

四层错落式布局，共七层，建于月。

委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米;装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷;厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴;进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。

估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好评估该房地产月的市场价值(四)评估目的为该住房出售提供参考。

(五)评估基准日

(六)评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

(七)评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》

2、房地产估价委托书

3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》

7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》评估方法按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。

市场比较法:是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。

收益法：收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法.(九)估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点20XX年11月10日公开的市场评估总价为738813.元(大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整)，评估单价为5472.69元/平方米。

(十一)估价作业日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。

、估价报告应用的有效期1:本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2013年11月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年(即有效期为2013年11月10日至11月10日)，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。

3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响;故贷款人(金融机构)应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

(十三)、其他需要说明的问题：1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。

在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。

3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得或作他用。

4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。

5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。

(十四)、估价人员评估机构负责人：xxx(中国注册房地产估价师)估价人员：xxx(中国注册房地产估价师)估价报告审核人：xxx(中国注册房地产估价师)评估机构：潮州房地产资产评估事务所

报告出具时间：20XX年11月10日

五、房地产估价技术报告

1、市场比较法市场比较法：在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值

1.1比较因素选择根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有：

A、交易时间：确定房地产价格指数

B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易

C、区域因素：主要由交通条件(距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度)、基础设施状况、车流量、环境优劣度等

D、个别因素：主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑朝向、楼层、配套设施等.建筑名称图书馆结构类型框架建造年份层数 7层建筑面积 3平方米分部序号项目评分结构部分

⑴ 地基基础 24 完好,无任何下沉,有足够承载力

⑵ 承重构件 24 墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝

⑶ 非承重墙 14平直完好，无裂缝

⑷ 屋面 19 完好平整，无渗漏

⑸ 楼地面 14 整体面层平整牢固，无裂缝

⑹ (⑴+⑵+⑶+⑷+⑸)×G 71.25 装修部分

⑺ 门窗 24 开关灵活、完整无损

⑻ 外装饰 19 完整、牢固、无裂缝、空鼓

⑼ 内装饰 19 完整、无破损

⑽ 顶棚 18 完整、无破损

⑾ 细木装修 13 完整牢固、油漆完好

⑿ (⑺+⑻+⑼+⑽+⑾)×S 11.16 设备部分

⒀ 水卫 38 上下水通畅、器具齐全、无锈蚀

⒁ 电气照明 23 线路装置完好、牢固、绝缘 ⒂ 暖气 33 设备管道完好、使用正常 ⒃ (⒀+⒁+⒂)×B 12.22 总计(⑹+⑿+⒃) 94.63 成新率 94.63%

1·2、比较因素条件说明

1.3.2对交易日期进行修正经调查测算，本市估价对象同类房地产价格从月至2013年11月基本无太大的价格浮动，故对交易日期不修正。

则交易日期修正系数表如下：可比实例A 100/100 可比实例B 100/100 可比实例3 100/100 1.3.3对区域因素进行修正以估价对象区域因素为100，则可比实例所在区域与估价对象所在区域因素比较表及修正系数表见下表区域比较因素修正表1.3.4对个别因素进行修正以估价对象个别因素为100，则可比实例个别因素与估价对象个别因素比较表和修正系数表见下表个别比因素较修正表个别因素修正系数表可比实例A 100/97 可比实例B 100/99 可比实例C 100/99 1.4计算比准价格比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数计算结果见下表：赞同2、收益法收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

2.1净收益的确定：根据市场调查确定估价对象的平均租金为1500元/平方米，空置率为10%，运营费用率为10%，估价对象每年的净收益比上年递增2%，估价对象可租售面积为135平方米，则;年净收益为=1500×12×(1-10%)×(1-10%)=14580元2.2还原利率的确定：还原利率为安全利率加风险报酬率，安全利率取定为银行存款利率5.25%，风险报酬率为1%，则还原利率为6%。

2.3评估值计算：此次估价中，土地最高使用年限为70年底获得土地使用权，估价时点为2013年11月10日)，剩余使用年限为58.5年。

则：评估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元则单价为=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整为2416元/平方米。

六、估价结果市场比较法估价结果为：5775元/平方米，占权重为91%收益法估价结果为：2416元/平方米，占权重为9%委估房地产均价确定为=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。

委估房地产价值为5472元/m2×135m2=738813.15元

七、评估结论

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2013年11月10日公开的市场评估总价为人民币738813.元(大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整)，评估单价为5472.69元/平方米。

八附件

篇16：资产评估报告

ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方与资产占有方简介

名称：QS股份有限公司

住所：XX区XX大道1154号

法定代表人：XXX

注册资本：4500万

经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。

二、评估目的

为对外投资提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用字第157号、第158号、”“W房字第05765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。

四、评估基准日

本评估项目基准日是207月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。

五、评估原则

遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。

六、评估依据

1、《土地管理法》和《房地产管理法》;

2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;

3、中国资产评估协会“中评协()03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;

4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》;

5、W市政府制定的基准地价资料;

6、W政[2004]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》;

7、委托方提供的产权证明：“W国用(2003)字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”;

8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照;

9、工程造价信息及房价信息;

10、评估人员现场勘查记录等。

七、评估方法

根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。

八、评估过程

本次评估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：

1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。

2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。

3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。

4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

九、特别事项说明

1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的'抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。

十、评估报告评估基准日期后的重大事项

评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。

十一、评估报告的法律效力

1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。

2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。

3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。

4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。

5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。

6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。

7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。

十二、评估结论

列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。

十三、评估报告提出日期

本报告提出日期为2004年7月21日

十四、附件

1、房屋建筑物评估明细表

2、土地使用权评估明细表

3、资产评估委托方承诺函(复印件)

4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(2003)字第157号、第158号”

5、委估房屋所有权证(复印件)“W房字第200205765号，第200205766号，第200205855号，第9900103号”

6、资产占有方营业执照(复印件)

7、评估机构营业执照(复印件)

8、评估机构资格证(复印件)

9、注册评估师资格证(复印件)

注册资产评估师：XX

ZX评估有限责任公司

二OO四年七月二十一日

评估说明及结论分析

一、评估说明

(一)关于土地使用权W国用(2003)字第157号的评估

1、委估物简介

该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号E-03-17-08-02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。

2、基准地价修正系数法

公式：待评估土地使用权评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数

(1)基准地价：依据W市土地管理局7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元/㎡。

(2)时间因素修正系数：通过对宗地所在区域20以来地价变化的调查分析，从年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。

(3)个别因素修正系数

个别因素	标准值	因素状况	评分
面积	1	较大	1.3
形状	1	多边形	0.9
地势	1	平坦	1.2
地质	1	一般	0.8
一般	1	合适	1
临街深度	1	宽	1
进深度	1	一般	1
合计	7		7.2

个别因素修正系数=7.2÷7=1.03

(4)剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。

(5)容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。

(6)土地单价评估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡

(7)土地总价评估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元

3、重置成本法

公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地出让金

(1)土地取得费：

A.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元/亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,500×30=135,000元/亩。

B.青苗补偿费：根据《土地管理法》和W征字(1995)001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500元/亩。

C.土地管理费：依照W价房地字(1995)44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6%的土地管理费。

土地管理费=(135000+1500)×2.6%=3,549元/亩

D.耕地占用税：依照W政(1987)98号文件规定，取耕地占用税为10元/㎡(6,667元/亩)。

E.新菜地开发基金：依照W政(1994)30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元/亩。

F.不可预见费：依照W价房地字(1996)403号文件规定，按征地费用的2%计取不可预见费。

不可预见费=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/亩

G.土地取得费=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/亩=315.97元/㎡

篇17：资产评估报告

资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，

是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。下面就一起来看看资产评估报告怎么写吧

篇18：资产评估报告

有关于资产评估报告

一、绪言

本会计事务所接受贵州茅台股份有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对为评估目的而涉及的全部资产及负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估资产在评估基准日所表现的市场价值作出了公允的反映。现将资产评估情况和评估结果报告如下：

二、委托方和资产占有方概况

（一）委托方简介

委托方：贵州茅台股份有限公司。

注册地址：xxxxxx

法定代表人：xxxx

注册资本：成立时注册资本为人民币xxxx万元

企业类型：有限责任公司

经营范围：xxxx

（二）资产占有方简介

贵州茅台份有限公司

三、评估目的

为配合贵州茅台股份有限公司发行人民币普通股，本次评估即为该经济行为所涉及的贵州茅台股份有限公司资产在评估基准日的价值提供参考依据。